Wielkopolska Izba Budownictwa wraz z innymi organizacjami gospodarczymi z Wielkopolski od 2018 roku krytycznie wypowiada się o ustawie i o deweloperskim funduszu gwarancyjnym.
„PODATEK CHRÓSTNEGO”, CZYLI JAK RZĄD WPROWADZA NOWY, NIEPOTRZEBNY PODATEK OD MIESZKAŃ I RADYKALNIE UDERZA W MAŁE, RODZINNE FIRMY DEWELOPERSKIE.
- Uchwalana obecnie przez sejm ustawa o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym to wprowadzenie nowego podatku, uderzającego w klientów – nabywców mieszkań i domów jednorodzinnych. Podatek ten spowoduje, że:
a. skokowo wzrosną ceny mieszkań i domów jednorodzinnych,
b. radykalnie utrudniona będzie działalność firm deweloperskich, zwłaszcza małych, rodzinnych. Część z nich upadnie. - W zeszłym roku o tej porze rząd wprowadzał podatek od cukru, który doprowadził do drastycznych podwyżek cen na niektóre produkty spożywcze zawierające cukier i do spadku konsumpcji. Czy taka sytuacja ma teraz mieć miejsce na rynku mieszkań? (Wprowadzany mechanizm jest analogiczny.)
- Wejście w życie ustawy oznaczać będzie wprowadzenie przymusowej, obowiązkowej „składki” w wysokości 2 % ceny zakupu, którą będzie musiał zakupić każdy nabywca mieszkania bądź domu jednorodzinnego od dewelopera. Składka będzie należna również w sytuacji, gdy niczego nie zabezpiecza, a więc w sytuacji, w której mieszkanie lub dom, które chcemy kupić, są już wybudowane i gotowe do sprzedaży, więc nie ma ryzyka, że mogłyby nie powstać.
- Ustawa wprowadza szereg przepisów, które nie poprawiają sytuacji klienta, a są kosztowne dla przedsiębiorców i będą z pewnością uwzględnione w cenie nowych mieszkań i domów. Szacujemy, że po wprowadzeniu ustawy ceny wzrosną skokowo o co najmniej 5 %!
- Rząd podejmował ambitne plany mające zaowocować powstawaniem wielu nowych mieszkań, takich jak „MIESZKANIE PLUS”. Efekty tych programów są, najdelikatniej mówiąc, skromne, a teraz nowy podatek od zakupu mieszkania dodatkowo utrudni Polakom zakup własnego mieszkania. Obecnie 98 % mieszkań budują prywatni przedsiębiorcy, a nie rząd czy samorząd. Rynek mieszkaniowy się rozwija, bo państwo nie ingeruje w niego nadmiernie. Pomimo tego brakuje około 2 mln mieszkań w Polsce do średniej europejskiej, a 45 % młodych Polaków mieszka z rodzicami.
- Bardzo trudny 2020 rok i obecny uświadomił wielu Polakom, jak bardzo potrzebują większych mieszkań. Telepraca i zdalna edukacja sprawiły, że nasze mieszkania zmieniły się z dnia na dzień jednocześnie w biura i w szkoły, a bardzo wielu z nas uświadomiło sobie, jak bardzo potrzebuje większego mieszkania bądź domu. Nowy podatek od mieszkań wielu polskim rodzinom radykalnie utrudni zakup nowego, własnego, większego mieszkania.
- Sprawa „podatku od mieszkań” nie jest jeszcze na czołówkach gazet i jest dyskutowana głównie przez ekspertów i fachowców. Podobnie było już wielokrotnie w innych sprawach, jak na przykład podczas uchwalania przepisów „ACTA”. W momencie, gdy do opinii publicznej dotarło o co chodzi w tamtej sprawie, wybuchło powszechne oburzenie i sprzeciw wobec uchwalenia kontrowersyjnych przepisów. Uważamy, że w przypadku podatku od mieszkań będzie podobnie: mieszkanie w Polsce to dobro szczególnie wrażliwe i podnoszenie jego ceny specjalną daniną publiczną uważamy za fatalny pomysł.
- Wprowadzenie nowej opłaty będącej w istocie podatkiem od mieszkań forsuje Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) kierowany przez prezesa Tomasza Chróstnego. Dlatego uważamy, że opłata powinna funkcjonować w debacie publicznej jako „podatek Chróstnego” lub po prostu „Chróstne”.
- Fakt, że ustawę forsuje Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów jest kuriozalny zwłaszcza dlatego, że:
a. doprowadzi do likwidacji części małych rodzinnych firm deweloperskich, a więc uderzy w konkurencję,
b. podniesie ceny i pogorszy faktyczną pozycję nabywców mieszkań. - Ustawa wprowadzi szereg antykonsumenckich rozwiązań. Najważniejsze z nich to:
a. pobieranie składki od gotowych, już wybudowanych mieszkań (nawet po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie!),
b. możliwość wielokrotnego naliczania składki od tego samego mieszkania, co oznacza brak możliwości bezkosztowego odstępowania od umowy zakupu mieszkania,
c. wprowadzanie mechanizmów umożliwiających wyłudzenia, oszustwa i łatwiejszą spekulację mieszkaniami – aby zabezpieczyć się przed tymi niekorzystnymi zjawiskami, przedsiębiorcy będą musieli uwzględnić ryzyko wystąpienia tych patologii w praktyce i podnieść ceny sprzedawanych mieszkań i domów,
d. wyłącza kontrolę sądową nad niektórymi działaniami – pozwala by w wyniku przestępstwa, oszustwa, wyłudzenia zrywać zawarte umowy, bez kontroli i nadzoru sądu. - Uważamy, że prace nad ustawą powinny zostać wstrzymane, powinny zostać wprowadzone do niej poprawki eliminujące jej podstawowe wady, a w przypadku niemożliwości ich usunięcia prace powinny zostać przerwane. Jako przedsiębiorcy będziemy o to zabiegali w sejmie i senacie. W ostateczności, jeśli ustawa zostanie uchwalona ze znajdującymi się w niej bublami, będziemy apelowali do prezydenta RP o jej zawetowanie. Poniżej prezentujemy opis najistotniejszych wad ustawy.
UOKIK CHCE ZBIERAĆ OD NABYWCÓW MIESZKAŃ PRZESZŁO 1 MILIARD ZŁ ROCZNIE, CHOĆ SAM PRZYZNAJE, ŻE WYSTARCZYŁOBY 140 MLN ZŁ!
- Urząd kreuje fałszywy obraz sytuacji, pokazując w toku prac nad ustawą zestawienie upadłości, nie dość, że firm wykonawczych, a nie stricte deweloperskich, to dodatkowo prezentuje dane częściowo sprzed okresu rachunków powierniczych, czym chce uzasadnić tezę, że otwarte rachunki powiernicze nie działają.
- UOKIK nie odpowiedział na wielokrotnie zadawane pytanie, ile razy wymagane obecną ustawą deweloperską mieszkaniowe otwarte rachunki powiernicze zawiodły i jakie były straty klientów z tego tytułu. Naszym zdaniem, po wprowadzeniu rachunków powierniczych nie było ani jednego takiego przypadku! Fundusz ma służyć reagowaniu problem, który faktycznie nie istnieje!
- W uzasadnieniu projektu UOKiK sam przyznał, że do sfinansowania Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego wystarczyłoby 140 mln zł, a chce zbierać do 2 % wartości mieszkań, co oznacza nawet 1,2 miliarda zł rocznie wpływów na Fundusz. 140 mln zł rocznie to maksymalnie 0,25 % od ceny mieszkania (wartość rynku nowych mieszkań i domów budowanych przez deweloperów to obecnie ponad 60 miliardów zł rocznie)!
UOKIK NIE ZAPREZENTOWAŁ ŻADNYCH DANYCH POTWIERDZAJĄCYCH, ŻE KTÓRYKOLWIEK Z KLIENTÓW STRACIŁ MIESZKANIE WPŁACAJĄC ŚRODKI NA OTWARTE RACHUNKI POWIERNICZE.
- UOKIK posługiwał się danymi z Ministerstwa Sprawiedliwości, mówiącymi o 150 upadłościach od 2012 roku, czyli z okresu jeszcze przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej. Co istotne, resort bazuje na upadłościach w oparciu o kody PKD. Tymczasem pod analizowanym kodem PKD zawarte jest wznoszenie budynków, a więc chodzi o firmy wykonawcze, a nie o deweloperów. Klasyfikacja działalności nie wyróżnia bowiem działalności deweloperskiej. Nawet jeśli w tym zestawieniu byli jacyś deweloperzy, to UOKiK nie zadał sobie trudu, żeby sprawdzić, ilu z nich prowadziło inwestycje mieszkaniowe realizowane w oparciu o ustawę deweloperską. To manipulacyjne posługiwanie się danymi w celu stworzenia wrażenia, że jest problem, na rozwiązywanie którego warto zabrać Polakom ponad miliard zł rocznie.
- Polski Związek Firm Deweloperskich zidentyfikował w całym kraju jedynie 3 upadłości inwestycji prowadzonych na otwartych mieszkaniowych rachunkach powierniczych („OMRP”) w całej historii systemu rachunków powierniczych, czyli przez przeszło 9 lat. W dwóch przypadkach nabywcy już otrzymali swoje mieszkania bez dopłat. W trzeciej (niezakończonej do chwili obecnej) prawdopodobne będą odszkodowania i nikt nie straci mieszkania ani wpłaconych środków.
- Od początku funkcjonowania ustawy deweloperskiej w oparciu o OMRP bezpiecznie przeprowadzono ponad pół miliona transakcji sprzedaży mieszkań. UOKiK bez wiedzy o skali strat nabywców chce ściągać od nich ponad miliard zł rocznie. Tymczasem w ostatnich 5 latach łączne straty nabywców szacuje się zaś zaledwie na kilka milionów zł.
Same roczne wydatki na pensje i funkcjonowanie Funduszu mają sięgnąć 10 mln zł, a na system informatyczny do zarządzania nieistniejącym problemem – 15 milionów zł.
OPRÓCZ WYGÓROWANEJ SKŁADKI UOKIK PRÓBUJE ISTOTNIE POGORSZYĆ FUNKCJONOWANIE PRZEDSIĘBIORCÓW, CHOĆ NABYWCY MAJĄ OTRZYMAĆ CAŁKOWITĄ OCHRONĘ W POSTACI DEWELOPERSKIEGO FUNDUSZU GWARANCYJNEGO. W PROPONOWANEJ USTAWIE AŻ ROI SIĘ OD BŁĘDÓW.
- Dzisiaj deweloperzy często godzą się na prośbę klientów na bezkosztowe rozwiązanie umów deweloperskich. To ważne, zwłaszcza w obliczu niebezpieczeństwa utraty pracy w związku z kryzysem związanym z pandemią. UOKiK chce, aby w sytuacji rozwiązania umowy deweloperskiej i ponownego sprzedania tego samego mieszkania nowemu nabywcy składka na DFG była płacona ponownie! Skończą się zatem bezpłatne odstąpienia.
- Innym przykładem prawnego bubla jest kuriozalne rozwiązanie, które zakłada, że jeśli rzeczoznawca budowlany zatrudniony przez nabywcę przyzna rację deweloperowi, wskazując, że podnoszona przez nabywcę wada nią nie jest, to deweloper i tak ma zapłacić połowę kosztów ekspertyzy. Jest to potencjalnie mechanizm dający prawo do wyłudzeń i nadużyć.
- UOKiK stworzył w ustawie idealny mechanizm dla spekulantów. Przy wykorzystaniu opinii dowolnego rzeczoznawcy budowlanego, bez możliwości weryfikacji przez sąd, nabywca będzie mógł odstąpić od umowy i zażądać niezwłocznego zwrotu środków od dewelopera lub z Funduszu. Co ważne, nawet jeśli przedsiębiorca będzie chciał zakwestionować wiarygodność opinii, Fundusz i tak wypłaci środki. W ten sposób ustawa kreuje mechanizm łatwiej spekulacji dla graczy rezerwujących mieszkania na wczesnym etapie inwestycji i odsprzedających je drożej przed jej ukończeniem. Ten mechanizm umożliwia spekulację mieszkaniami. Spekulant wykupi dużą liczbę mieszkań, a gdy cena w momencie przeniesienia własności będzie dla niego niesatysfakcjonująca, korzystając z opinii biegłego, będzie mógł wycofać się z zakupu. To doprowadzi do nakręcania cen mieszkań i do bankructwa małych deweloperów, dla których skorzystanie przez nieuczciwego nabywcę z takiego triku może oznaczać upadłość. Co więcej przedsiębiorca nie będzie mógł odwołać się do sądu od nierzetelnej opinii. Nawet, gdy odstępujący od umowy zostanie skazany za oszustwo, zerwanie umowy przez oszusta będzie skuteczne i dostanie on środki z Funduszu. To może stworzyć zachętę do spekulacji dla graczy rezerwujących mieszkania na wczesnym etapie inwestycji i odsprzedających je drożej przed ukończeniem inwestycji.
- Organizacje branżowe wskazują na kolejne kilkadziesiąt podobnych regulacji w ustawie, które nie podnosząc bezpieczeństwa nabywcy, utrudniają i podwyższają koszty funkcjonowania przedsiębiorców.
- UOKiK nie dość, że powielił w projekcie błędy obecnej obowiązującej ustawy deweloperskiej, to jeszcze wprowadził kolejne nieprecyzyjne rozwiązania zwiększające skalę rażących uchybień prawnych i prowadzące do wątpliwości interpretacyjnych.
- Projekt narusza też zasady przejrzystości i pewności porządku prawnego. To doprowadzi do wielu sporów na tle jego stosowania oraz naruszy zaufanie obywateli do państwa i stanowionego przez nie prawa.
BEZ DEWELOPERÓW CENY ROSŁYBY DWA RAZY SZYBCIEJ!
- W ciągu ostatnich 5 lat mieszkania na rynku wtórnym drożały prawie dwa razy szybciej niż na rynku pierwotnym. Na rynku pierwotnym wzrost wyniósł 27,7 % a na ryku wtórnym aż 47,8 %.
- Wysoka aktywność deweloperów ograniczała wzrost cen mieszkań. W ostatnich 5 latach deweloperzy wybudowali przeszło 555 tys. mieszkań. Dziś udział deweloperów to 98 % mieszkań budowanych na sprzedaż lub wynajem.
- Uderzenie w rynek mieszkaniowy jeszcze bardziej oddali polskie rodziny od zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.
Poniżej linki do ostatnich publikacji w mediach na temat ustawy deweloperskiej i Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
https://www.pb.pl/kosztowna-ochrona-przy-kupnie-mieszkania-1112697
https://www.rp.pl/Mieszkaniowe/304019866-Wokol-skladek-od-mieszkan-jest-wiele-niewiadomych.html
https://www.rp.pl/Mieszkaniowe/304139892-Nie-ustaja-kontrowersje-wokol-nowego-funduszu.html
