Wielkopolska Izba Budownictwa we współpracy z posłem Jackiem Tomczakiem oraz z Polskim Związkiem Firm Deweloperskich i z Wielkopolską Okręgową Izbą Inżynierów Budownictwa zorganizowała konferencję z udziałem Anny Korneckiej podsekretarza stanu w Ministerstwie Rozwoju, Pracy i Technologii. Konferencja odbyła się 11 lutego 2021 r. na platformie ZOOM i była poświęcona barierom w rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Uczestniczyło w niej około sto osób.

Konferencję można obejrzeć tutaj

Krzysztof Kruszona, prezes firmy AGROBEX wypowiedział się w imieniu wielkopolskich deweloperów.
Najpierw wskazał pozytywy.

  • Uproszczenie procedury uzyskania pozwolenia na budowę, np. poprzez podział projektu budowlanego na trzy części: projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno – budowlany, projekt techniczny – przy czym tylko dwie pierwsze z nich trzeba dołączyć do wniosku o pozwolenie na budowę (w trzech, a nie czterech egzemplarzach). Natomiast projekt techniczny (sporządzany przed rozpoczęciem robót) inwestor składa dopiero na etapie zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie.
  • Wprowadzenie granicznego, pięcioletniego terminu dla stwierdzenia nieważności decyzji pozwolenia na budowę i decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
  • Zobligowanie gestorów sieci do szybszego wydawania opinii i warunków.
  • Planowana cyfryzacja procedur związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Docelowo wniosek o pozwolenie na budowę będzie mógł być składany (wraz ze wszystkimi załącznikami, w tym projektami) w formie cyfrowej.

Potem przeszedł do omówienia barier w rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Przypomniał, że dominującymi formami budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego w Polsce są:

  • budownictwo mieszkań na własność;
  • budownictwo mieszkań na wynajem.

Większość barier dotyczy obu tych form, ale są również bariery indywidualne.

Bariery wspólne dla obu grup.
Brak gruntów pod inwestycje mieszkaniowe spowodowany między innymi niżej omówione czynniki.

  • Ustawa ograniczająca obrót gruntami rolnymi.
    W ostatnim czasie zwiększono areał, który może podlegać transakcjom sprzedaży, ale można pomyśleć o wyłączeniu z tej ustawy gruntów leżących w granicach miast, a może szerzej, w granicach aglomeracji.
  • Brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.
    Szczególnie zauważalny i dotkliwy w dużych miastach. Negatywny efekt to spekulacyjny obrót gruntami inwestycyjnymi, powodujący w konsekwencji wzrost cen mieszkań.
    Nowe plany nie powstają lub mają charakter blokujący. Powodem tego stanu rzeczy jest brak odpowiedniej motywacji władz gmin do sporządzania planów.
    Dodatkowym negatywnym skutkiem braku planów a co za tym idzie terenów pod inwestycje mieszkaniowe jest tzw. „rozlewanie się miast”. Skutkuje to koniecznością budowy nowej infrastruktury społecznej i technicznej (powstają nowe, dodatkowe koszty budowy mieszkań). Dochodzi jednocześnie do wymierania centrów miast i degradacji infrastruktury społecznej (np. opuszczone szkoły, itp.).
    Nie udaje się pozyskiwanie nowych terenów inwestycyjnych w wyniku odblokowania terenów poprzemysłowych, powojskowych lub z przekształcenia ogródków działkowych.
  • Specustawa mieszkaniowa.
    Statystyki pokazują, że na podstawie specustawy mieszkaniowej wydanych zostało niewiele ponad 100 decyzji w okresie 2 lat. Są to głównie mniejsze ośrodki. Wynika to w znacznej mierze z faktu, że kompetencje wydawania decyzji lokalizacyjnych pozostały w gminach, które uchwaliły własne standardy urbanistyczne, co zablokowało wydawanie decyzji na podstawie specustawy. Rozwiązaniem do rozważenia byłoby przesunięcie kompetencji do wydawania tych decyzji z gmin do wojewodów.
  • Program mieszkanie za grunt.
    Wydawało się, że ten program pomoże w polepszeniu sytuacji, ale niestety jest on obarczony istotną wadą. Mianowicie, cenę po jakiej ma nastąpić sprzedaż lokalu gminie przez dewelopera (rozliczenie w cenie nieruchomości ceny lokali czy budynków przekazywanych gminie przez nabywcę nieruchomości w przetargu nieograniczonym) określa się na podstawie wskaźnika odtworzeniowego (cena nie może przekroczyć wartości średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w rozumieniu ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania). Wskaźnik ten jest znaczną barierą i rynek raczej odpowie negatywnie na ten program. Obecnie wskaźnik ten dla Poznania wynosi 5.352,50 zł, a dla województwa poznańskiego 3.897,50 zł, gdy tymczasem średnia rynkowa cena w Poznaniu to około 8 tys. zł za 1 m2. Nie do przyjęcia jest sytuacja, w której mieszkania z tej samej inwestycji gminie miałyby być sprzedawane poniżej kosztu, a straty z tego tytułu mieliby pokrywać klienci wolnorynkowi.

Bariery wynikające z przepisów szczegółowych i norm, które wpływają na ostateczną cenę mieszkań oraz wydłużające czas realizacji inwestycji, to zdaniem prezesa Krzysztofa Kruszony poniższe czynniki.

  • Ustawa o decyzjach środowiskowych.
    Chodzi o projekt zmian w ustawie o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko oraz niektórych innych ustaw. Z dostępnych informacji wynika, że istotą nowelizacji będzie zwiększenie udziału społeczeństwa w procesie wydawania zezwoleń dla inwestycji mogących znacząco oddziaływać na środowisko – dojdzie do rozszerzenia uprawnienia stron postępowania i organizacji ekologicznych względem decyzji środowiskowej, a także do rozszerzenia uprawnień organizacji ekologicznych względem decyzji następczych, tj. decyzji inwestycyjnych, względem których wymagane jest uzyskanie decyzji środowiskowej. Nowością ma być możliwość zastosowania środków tymczasowych w postępowaniu w sprawie wydania decyzji środowiskowej i procedurze inwestycyjnej. Ma być wprowadzona szczególna przesłanka, dająca wojewódzkim sądom administracyjnym podstawę do wstrzymania na wniosek skarżącego (w tym organizacji ekologicznej) decyzji środowiskowej. Wstrzymanie wykonania decyzji środowiskowej będzie skutkowało koniecznością zawieszenia postępowania w sprawie decyzji inwestycyjnej.
    W ocenie środowiska proponowane rozwiązania są niebezpieczne, gdyż umożliwią blokowanie inwestycji „eko-szantażem”.
  • Rola konserwatora zabytków.
    Powszechnie znane są problemy we współpracy służb konserwatorskich z inwestorami – nakładanie rygorystycznych zaleceń konserwatorskich oraz ich zmienianie w trakcie realizacji inwestycji; brak ustępstw po stronie konserwatorów. Rozwiązaniem postulowanym przez środowisko jest wprowadzenie instytucji promesy (udzielanej na wniosek właściciela nieruchomości). Określałaby ona jaka inwestycja jest możliwa do zrealizowania i jaki jest dopuszczalny zakres przebudowy.
  • Standard techniczny budynków mieszkaniowych.
    Obecnie obowiązujące równe standardy dla budownictwa komercyjnego i społecznego (np. normatyw parkingowy) powodują wyższe koszty budowy budownictwa publicznego. Ponadto obserwuje się ciągłe zaostrzanie wymagań dotyczących np. izolacyjności termicznej budynków, akustyczności i ochrony przeciwpożarowej. Powoduje to stały wzrost kosztów budowy i w zestawieniu z rosnącymi cenami nieruchomości, skutkuje wzrostem cen mieszkań.
    Trzeba także zaznaczyć, iż dostrzegalny jest brak równego traktowania podmiotów w  przypadku określania nakładów na infrastrukturę przy realizacji inwestycji deweloperskich. Pewnym rozwiązaniem jest propozycja standaryzacji – np. ryczałt obliczony od powierzchni użytkowej mieszkań i lokali usługowych powiązany jednocześnie z obowiązkiem wykonania przez samorząd za uzyskane w ten sposób środki infrastruktury na rzecz przedsięwzięcia deweloperskiego.
  • Ochrona przeciwpożarowa.
    Według ostrożnych szacunków na jedną złotówkę wydaną na likwidację szkód wynikających z pożarów, przypada szesnaście złotych przeznaczonych na stworzenie w budynku ochrony przeciwpożarowej wymaganej przez obowiązujące przepisy. Są to rażące dysproporcje, co pokazuje także, że stosowane w ochronie przeciwpożarowej środki są nieadekwatne do zagrożenia.

Bariery specyficzne dla rozwoju budowy mieszkań na własność.

  • Dla mieszkań budowanych na własność bardzo istotną barierą może być nowa ustawa deweloperska.
    Zasadniczym postulatem środowiska jest, aby nie uchwalać nowych przepisów (w kształcie proponowanym od 2018 r.). Ewentualnie rozważona powinna zostać nowelizacja aktualnych przepisów, które zniosłyby faworyzowanie pozycji kupującego, jak i banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy.
    Proponowane nowe przepisy mają na celu przede wszystkim wprowadzenie instytucji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego – przy czym składka byłaby de facto dodatkowym podatkiem, a jej koszt zostałby przerzucony na klientów – co w sposób oczywisty wpłynęłoby na wzrost cen mieszkań. Ponadto ostatnia część płatności z tytułu ceny przypadałaby po przeniesieniu własności lokalu na klienta – przy jednoczesnym braku sprawnego i szybkiego mechanizmu doprowadzenia do zawarcia takiej umowy z klientem. Trzeba także zwrócić uwagę na brak jasnych reguł dotyczących rozliczania różnic w powierzchni lokalu oraz na zbyt szerokie prawo nabywcy do odstąpienia od umowy, np. w przypadku wad lokalu – w tym o charakterze spornym.

Bariery rozwoju budownictwa mieszkaniowego na wynajem.

Do kwestii fundamentalnej należy zaliczyć odpowiedź na poniższe pytania:

  • Czy państwo, samorząd chce być posiadaczem mieszkań, czy chce rozwiązać problem mieszkaniowy?
  • Czy państwo, samorząd chce samodzielnie prowadzić cały proces inwestycyjny budowy mieszkań na wynajem? Począwszy od znalezienia odpowiedniego gruntu, wykonania dokumentacji technicznej, uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń, budowy mieszkań, po ich zasiedlenia, a na końcu zarządzaniem i administrowaniem skończywszy?

Odpowiedź na te pytania jest bardzo istotna i brzmi następująco: Tak państwo, samorząd chce być właścicielem mieszkań oraz chce je samodzielnie budować.
Przynajmniej takie podejście było widoczne dotychczas w tworzonych programach rządowych. Natomiast teraz – na gruncie wprowadzenia społecznych inicjatyw mieszkaniowych – widoczne jest odwrócenie tego trendu.
Wykorzystanie potencjału firm deweloperskich jako jednostek zorganizowanych, doświadczonych, dysponujących potencjałem i niezbędną wiedzą, które powinny być dla państwa istotnym elementem rozwoju budownictwa mieszkaniowego.

Rozwiązania szczegółowe.

  • Społeczne inicjatywy mieszkaniowe.
    Społeczne inicjatywy mieszkaniowe powinny być w założeniu spółkami zakładanymi przez gminy (w formie TBS) z Krajowym Zasobem Nieruchomości. Następnie samorząd zbuduje na gruntach przekazanych przez KZN. W związku z tym to nie jest program dla deweloperów – rozumianych jako inwestorzy. Skorzystać mogą jedynie firmy wykonawcze, realizujące budowy zlecone przez samorząd (w formie zamówienia publicznego).
  • Prywatne TBS – y.
    Istniejące lub zakładane programy (np. pakiet mieszkaniowy przygotowany przez resort rozwoju) w tych rozwiązaniach, które mogłyby znacząco wpłynąć na rozwój budownictwa czynszowego, nie uwzględnia TBSów o charakterze prywatnym. Są one kierowane do TBSów publicznych. Chodzi o takie rozwiązania jak: wyższe granty z Funduszu Dopłat w BGK dla gmin na budowę mieszkań w TBS (do 35 % kosztów inwestycji) oraz na budowę mieszkań komunalnych (na pokrycie 5 % kosztów inwestycji), wprowadzenie zasady finansowania, a nie refinansowania; wykorzystanie potencjału KZN dla rozwoju społecznego budownictwa czynszowego – wnoszenie gruntów do TBS. Gdyby z tych rozwiązań mogły korzystać TBSy prywatne, umożliwiłoby to powstawanie nowych inwestycji mieszkaniowych (w tym formule najmu z dojściem do własności).
  • Firmy inwestujące w najem nieruchomości.
    W ocenie ekspertów rynku nieruchomości zwiększenie dostępności mieszkań możliwe jest głównie przez rozwinięcie rynku najmu instytucjonalnego. Miała to ułatwić tzw. ustawa wprowadzająca do polskiego porządku prawnej REIT– y (Real Estate Investment Trust), które w Polsce miały funkcjonować pod nazwą: firmy inwestujące w najem nieruchomości – FINN). Kluczowe przy funkcjonowaniu tych instytucji były kwestie podatkowe – tj. brak podwójnego opodatkowania. Projekt ten – pomimo skierowania na ścieżkę legislacyjną – nie został ostatecznie uchwalony.
  • Partnerstwo publiczno – prywatne.
    Sposobem na rozwiązanie analizowanych tutaj problemów rozwoju budownictwa mieszkaniowego na wynajem wydaje się być skorzystanie z partnerstwa publiczno-prywatnego, które taką rolę spełnia także w krajach zachodnich.

Prezes Krzysztof Kruszona tak podsumował swoje wystąpienie.

Ułatwienia / pomoc dla kupujących mieszkania na własność.

Dofinansowanie do zakupu lokalu – prawdopodobnie do 10% ceny.
Wprowadzenie gwarancji państwowych dla osób młodych (udzielanych np. przez BGK) w miejsce obowiązkowego wkładu własnego (20 %) do kredytu. BGK nie wykładałby pieniędzy, ale gwarantował, że pomoże w spłacie przy problemach kredytobiorcy;
Wprowadzenie ulgi na zasiedlenie przewidziane w tzw. pakiecie biznesowym mieszkalnictwa. Osoby, które kupiły mieszkanie lub wybudowały dom, mogłyby odliczyć od 4.597 zł (singiel), przez 9.191 zł (małżeństwo bez dzieci) do12.641 zł (małżeństwo z trójką dzieci). Tak zakłada projekt, który do konsultacji został przesłany już w maju, razem z pakietem społecznym, ale wciąż nie został przyjęty przez rząd. Nie zajmował się nim jeszcze Komitet Ekonomiczny Rady Ministrów.

Na koniec podkreślił, że są to propozycje, które opierają się na rozwiązaniach sprawdzonych (dofinansowanie zaczerpnięte z programu „Mieszkanie dla młodych” – ulgi podatkowe) lub w minimalnym stopniu ingerujących w rynek (gwarancja BGK ułatwiająca otrzymanie kredytu) – i z tego punktu widzenia mogą się one okazać korzystne dla rozwoju budownictwa mieszkaniowego.

Konrad Płochocki dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich przedstawił raport z badania uwarunkowań rozwoju budownictwa mieszkaniowego w dobie koronawirusa – raport jest dostępny tutaj.

Podczas konferencji wybrzmiały poniższe wnioski:

  • urealnienie przepisów dotyczących mieszkania za grunt,
  • opracowanie systemu wsparcia dla kupujących mieszkania ze średniej półki,
  • wsparcie dla firm budujących na wynajem,
  • uproszczenie procesu wydawania pozwoleń na budowę,
  • cyfryzacja tego procesu,
  • przyspieszenie procedur, zarówno dotyczących wydawania pozwoleń oraz dokonywania wpisów w księgach wieczystych.

Wiceminister Anna Kornacka zapowiedziała zmiany, które z założenia mają ułatwić dostęp do mieszkań Polakom, a jednocześnie będą korzystne dla branży:

  • ustawa o kooperatywach mieszkaniowych,
  • zmiany w przepisach dotyczących mieszkania za grunt,
  • bezpośrednie wsparcie dla kupujących mieszkanie (na razie bez propozycji konkretnych rozwiązań).

Minister nie odniosła się konkretnie do propozycji zawartych w wystąpieniu prezesa Krzysztofa Kruszony i pozostałych uczestników konferencji. Jednakże zapewniła, że prace nad projektem mechanizmu bezpośredniego wsparcia dla kupujących mieszkanie się toczą i w najbliższych miesiącach ujrzą światło dzienne, natomiast pozostałe kwestie Ministerstwo będzie starało się uwzględnić w dalszych działaniach.

Poseł Jacek Tomczak podkreślił, że jego zdaniem bardzo ważne są poniższe kwestie:

  • dostęp do gruntów (mechanizm przyspieszenia),
  • uchwalanie (szybkie) planów miejscowych,
  • pomoc przy nabyciu pierwszego mieszkania.