13 marca 2020 r. w Głosie Wielkopolskim ukazał się wywiad z Markiem Szczęsnym, prezydentem Wielkopolskiej Izby Budownictwa na temat prac nad nowelizację ustawy deweloperskiej zatytułowany Znowelizowana ustawa deweloperska: lepiej ochroni klientów czy podniesie ceny?
Zapraszamy do lektury.

Prace nad zmianami ustawy deweloperskiej po dłuższej przerwie znowu ruszyły. Prawdopodobnie wkrótce rząd zajmie się projektem. Autorzy projektu uzasadniają je koniecznością lepszej ochrony kupujących mieszkania. Szeroko rozumiana branża jest im na ogół przeciwna. Dlaczego?

Obecnie funkcjonujące przepisy sprawdzają się w praktyce i dostatecznie chronią klientów firm deweloperskich. Nie znajduję uzasadnienia, żeby je zmieniać. A tym bardziej nie widzę potrzeby utworzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG). Przecież w obecnym stanie prawnym nabywcy mieszkań są dostatecznie chronieni przed utratą środków.

Mogą się jednak zdarzyć sytuacje, w których osobom, które zapłaciły za mieszkania, a ich nie odebrały z powodu problemów dewelopera będzie trudno odzyskać pieniądze.

Podkreślam, że UOKiK nie jest w stanie wskazać żadnego przypadku potwierdzającego tezę, że środki klientów są zagrożone. Przypomnę, że w piśmie do premiera Mateusza Morawieckiego z 12 sierpnia ubiegłego roku zapisaliśmy „Brak merytorycznych podstaw do wprowadzenia Funduszu – skoro na przeszło półtora miliona transakcji na rynku deweloperskim nie zanotowano ani jednego przypadku, który wymagałby wypłaty na rzecz poszkodowanego klienta z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, to po co ten Fundusz?”. Szef Kancelarii Prezesa Rady Ministrów zobowiązał prezesa UOKiK do udzielenia nam odpowiedzi z kopią do wiadomości Prezesa Rady Ministrów. Niestety mimo że minęło już pół roku, żadnej odpowiedzi nie otrzymaliśmy.

Co się stanie, jeśli propozycja utworzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG) przejdzie?

Po uchwaleniu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym każda kwota wpłacona na otwarty rachunek powierniczy będzie wiązała się z koniecznością wpłacenia przez dewelopera składki do funduszu gwarancyjnego w wysokości do 3 procent. Wprowadzenie Funduszu spowoduje więc wzrost ceny metra kwadratowego mieszkania szacunkowo w granicach między 150 a 250 zł – mniej w małych miejscowościach, więcej w metropoliach. Czy jest sens go wprowadzać? Szczególnie w sytuacji, kiedy ceny mieszkań ze względu na wzrost cen energii elektrycznej, materiałów budowlanych oraz wzrost innych kosztów niezależnych od deweloperów, rosną?

Poza tym pamiętajmy, że jeśli Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zostałby jednak wprowadzony, to branża deweloperska będzie zmuszona uwzględnić w kalkulacjach cenowych maksymalną stawkę składki na Fundusz, bo przecież deweloper zawiera z klientem umowę, której później nie może ot tak sobie zmienić, tylko dlatego, że przewidział niższą składkę, a minister ustalił wyższą.

Jest pan przeciwny wprowadzeniu DFG?

Odpowiem tak – gdybym był na miejscu prezesa UOKiK, wziąłbym pod uwagę zastrzeżenia zgłoszone przez naszą Izbę, przez Polski Związek Firm Deweloperskich, a także te przedstawione we wspólnym stanowisku skierowanym do premiera i podpisanym przez Izbę i poniższe organizacje: Lożę Wielkopolską BCC, Polską Izbę Gospodarczą Importerów, Eksporterów i Kooperacji, Wielkopolską Izbę Przemysłowo-Handlową, Wielkopolską Okręgową Izbę Inżynierów Budownictwa, Wielkopolski Klub Kapitału i Wielkopolski Związek Pracodawców Lewiatan. Przypomnę, że we wspólnym wystąpieniu stwierdziliśmy między innymi: „Ochrona klientów jest wystarczająca, a na proponowanych zmianach zyskają tylko największe podmioty, finansowane głównie przez kapitał zagraniczny. Nowelizacja ustawy, z jednej strony powinna zapewnić pożądany poziom ochrony wpłat nabywców, ale z drugiej strony powinna zmierzać do uproszczenia przepisów i usprawnienia procesów deweloperskich”. Konsekwencją tego powinno być obniżenie kosztów ponoszonych przez nabywców i równoczesne zapewnienie bezpieczeństwa transakcji nabycia mieszkania. Tymczasem proponowane rozwiązania generują kolejne koszty, ich ciężar przerzucają na deweloperów, a w ostatecznym rachunku na nabywców mieszkań. Wprowadzenie proponowanych zmian doprowadzi do sytuacji, w której branża deweloperska nie będzie w stanie uzyskać finansowania gwarantującego utrzymanie obecnego poziomu podaży mieszkań. To oznacza, że nierealny stanie się Narodowy Program Mieszkaniowy zakładający osiągnięcie średniej europejskiej liczby mieszkań na tysiąc mieszkańców w 2030 r.

Nie tylko utworzenie DFG budzi kontrowersje.

Kolejne pytanie, które się nasuwa, to dlaczego w przypadku upadłości banku DFG miałby pokrywać wynikające z tego straty? Czy taki zapis ma sens, skoro funkcjonuje Bankowy Fundusz Gwarancyjny, którego celem jest ochrona środków do kwoty stu tysięcy euro zgromadzonych w bankach? Może uzasadnione byłoby podwyższenie tej kwoty w BFG dla rachunków mieszkaniowych? Natomiast nie rozumiem, dlaczego kupujący mieszkania mieliby ponosić dodatkowe koszty z tego tytułu.

Twórcy ustawy podkreślają, że wpłaty na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny nie byłyby wielkie…

Proszę zauważyć, że w pierwszej wersji ustawy maksymalne składki na DFG zostały określone w wysokości 5 % dla otwartych rachunków powierniczych i 1 % dla zamkniętych. Teraz są to odpowiednio 3 % i 0,6 %. Ktoś mógłby powiedzieć „OK, UOKiK wysłuchał głosu zainteresowanych i obniżył stawki maksymalne.” Ale tutaj rodzą się wątpliwości: co stanowiło podstawę do wyliczenia pierwotnych stawek, a co podstawę do ich obniżenia? Niestety nie dysponujemy taką wiedzą. A może było tak samo, jak z określeniem maksymalnej stawki opłaty rezerwacyjnej w poprzedniej wersji ustawy? UOKiK podał, że opierał wyliczenie na danych od 5 z 9 największych deweloperów. Można w związku z tym odnieść wrażenie, że UOKiK z wielu dostępnych danych na temat wysokości opłaty rezerwacyjnej, arbitralnie wybrał kwotę pasującą do z góry ustalonej stawki procentowej (1 % wartości mieszkania). Fakt, że 5 na 9 największych deweloperów pobiera opłaty rezerwacyjną w kwocie 5000 zł. Jest to jednak tylko 55,55 % tej populacji. A co z pozostałymi czterema największymi deweloperami (45,55 %)? A co z resztą całej populacji deweloperów? Należy podkreślić, że wnioskowanie o wysokości stawki na podstawie danych dotyczących 5 deweloperów nie spełnia wymagań dotyczących wnioskowania o całej populacji deweloperów w Polsce. Wiarygodność takiego wnioskowania jest bliska zeru. Zgodnie z wymaganiami statystyki, aby wnioskowanie o populacji deweloperów w Polsce było poprawne, próba badawcza musi być próbą reprezentatywną dla tej populacji. To z kolei wiąże się z koniecznością spełnienia szeregu wymagań, o czym nie miejsce, żeby szczegółowo mówić. Konkludując, obliczenie wiarygodnych maksymalnych składek wymaga przeprowadzenia badań na próbie reprezentatywnej. Taka próba powinna obejmować od pięciuset do tysiąca deweloperów. Przypuszczam, że podobnie rzecz ma się z określeniem maksymalnych składek na DFG. Ale Deweloperski Fundusz Gwarancyjny to nie jedyny problem. Także inne projektowane zmiany mo0gą okazać się w ostatecznym rachunku niekorzystne.

Kolejny z zapisów proponowanej nowelizacji daje kupującemu prawo odstąpienia od umowy, jeżeli mieszkanie posiada istotną wadę.

Na pierwszy rzut oka, propozycja wydaje się być zasadną. Jest jednak istotne zastrzeżenie. Proponowane zapisy nie precyzują, co jest wadą istotną, a co nieistotną. To może, niestety, prowadzić do nieuzasadnionego stosowania odstąpienia od umowy. W takiej sytuacji deweloper będzie pod ścianą – będzie musiał zwrócić klientowi pieniądze pod rygorem wstrzymana finansowania przez bank. Nie sądzę, żeby to było rozwiązanie trafione. Jego wprowadzenie nastąpiłoby ze szkodą dla rynku mieszkaniowego.

Mimo że od wprowadzenia ustawy deweloperskiej, a wraz z nią obowiązkowych rachunków powierniczych upłynęło już ponad 8 lat, część deweloperów nie przestrzega jej zapisów. Nowelizacja wprowadza dodatkowe obostrzenia w tym zakresie. To słuszny krok?

Rozumiem, że w pytaniu chodzi o brak obowiązku prowadzenia wydzielonego rachunku dla projektów, w ramach których sprzedaż mieszkań rozpoczęto zanim ustawa weszła w życie, bo przecież – jeśli się nie mylę – inne wymogi ustawy są przestrzegane. Trzeba jednak podkreślić, że upływ czasu działa tutaj na korzyść klientów. W ciągu ośmiu lat obowiązywania ustawy liczba takich projektów wyraźnie zmalała. Poza tym w nowelizacji zapisano dwuletni termin na zakończenie inwestycji na starych zasadach. Myślę, że to wystarczy. I dodatkowe zmiany nie są konieczne.

Na koniec pozwolę sobie zadać retoryczne pytanie – czy nie byłoby dobrze, aby instytucje kreujące prawo, zanim przedstawią gotowy projekt zmiany przepisów, zechciały go skonsultować z tymi, którzy to prawo będą stosować?

Mam tutaj na myśli poważne konsultacje – takie podczas których dochodzi do merytorycznej dyskusji opartej na sile argumentów, a nie na argumencie siły. Sądzę, że odbyłoby się to z korzyścią dla wszystkich.

Rozmawiała Monika Kaczyńska