W spotkaniu zorganizowanym przez Izbę uczestniczyli senatorowie:

  • Paweł Arndt,
  • Filip Libicki,
  • Ewa Matecka,
  • Janusz Pęcherz,
  • Adam Szejfeld,

a także poseł Jacek Tomczak.

Ekspert Izby mecenas Jacek Rzetelski przedstawił stanowisko Izby w sprawie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz deweloperskim funduszu gwarancyjnym przyjętej przez sejm w dniu 20 kwietnia 2021 r. (druk 985 i 1066). – treść stanowiska poniżej.

W dniu 20 kwietnia 2021 r. Sejm – pomimo licznych zastrzeżeń płynących ze środowiska branży budowlanej, w tym Wielkopolskiej Izby Budownictwa – uchwalił ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (zwanej dalej: „Ustawą”). Została ona następnie skierowana do Senatu. Wielkopolska Izba Budownictwa przekazuje w związku z powyższym postulaty zmian w uchwalonych przez Sejm przepisach.

  1. WIB od początku procedowania Ustawy wskazywała, że jej efektem będzie wzrost ceny mieszkań i to minimum o 5% – głównie ze względu na wprowadzenie składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (zwany dalej także: „DFG”). W związku z tym proponujemy:
  2. Rezygnację z wprowadzenia instytucji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego – poprzez następujące zmiany legislacyjne:
  1. Zmianę tytułu Ustawy na „Ustawa z dnia 20 kwietnia 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego”;
  2. Usunięcie z art. 1 punktu numer 8;
  3. Usunięcie z art. 6 ustępu numer 2;
  4. Usunięcie z art. 17 ustępu numer 4 punkt j);
  5. Usunięcie z art. 43 ustępu numer 4;
  6. Usunięcie z Ustawy całego Rozdziału 8 (artykuły od 45 do 55) pod nazwą.:
    „Deweloperski Fundusz Gwarancyjny”;
  7. Odpowiednie zmodyfikowanie pozostałych przepisów Ustawy, w których następuje odesłanie do przepisów modyfikowanych lub usuwanych zgodnie z propozycjami powyżej.
  8. W przypadku nieuwzględnienia postulatu ujętego w punkcie 1. powyżej proponujemy wprowadzenie zwrotnego charakteru składki na DFG, w szczególności w sytuacji zakończenia inwestycji przez dewelopera i wyodrębnienia oraz przeniesienia własności wszystkich lokali powstałych w ramach inwestycji na ich nabywców. Ponadto sugerujemy uregulowanie, że składka wpłaca jest tylko raz, a późniejsze rozwiązanie umowy i zawarcie nowej umowy deweloperskie z innym klientem nie powoduje konieczności ponownego odprowadzenia składki. Jednocześnie rekomendujemy zmniejszenie stawek składki na DFG. Postulowane zmiany legislacyjne zakładają:
  1. Zmianę treści artykułu 48 ustęp 3 i nadanie mu brzmienia: „Składka jest należna od dnia dokonania wpłaty, o której mowa w ust.1 przy czym pobierana jest tylko w związku z realizacją pierwszej umowy, dotyczącej przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, gdzie przeniesienie praw z tych umów ma nastąpić po raz pierwszy”;
  2. Zmianę treści artykułu 48 ustęp 4 i nadanie mu brzmienia: „Składka przekazana na Fundusz podlega zwrotowi, po wyodrębnieniu i przeniesienia własności wszystkich lokali powstałych w ramach zadania inwestycyjnego na ich nabywców”;
  3. Zmianę treści artykułu 48 ustęp 7 i nadanie mu brzmienia: „Maksymalna wysokość stawki procentowej, według której jest wyliczana wysokość składki na Fundusz nie może przekraczać: 1) 0,5% – w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego albo
    2) 0,1% – w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego”;
  4. Odpowiednie zmodyfikowanie pozostałych przepisów Ustawy, w których następuje odesłanie do przepisów modyfikowanych zgodnie z propozycjami powyżej.
  5. W ocenie WIB rozwiązania Ustawy najbardziej uderzą w małych deweloperów, działających na rynkach lokalnych, które jednakże generują miejsca pracy i dochody. Najczęściej realizują one inwestycje mieszkaniowe w formule: budowa domu jednorodzinnego (w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej) z własnych środków i sprzedaż już gotowych budynków lub lokali. Wejście w życie Ustawy będzie oznaczało dla nich konieczność zawierania umów deweloperskich, odprowadzania składek do DFG i zakładania rachunków powierniczych i w związki z tym
    – prawie na pewno – będzie konieczne uzyskanie finansowania w formie kredytu, gdyż środki własne nie będą wystarczające. Efektem Ustawy może być zatem wstrzymanie inwestycji na rynkach lokalnych – w obawie o ich opłacalność, a w dalszej perspektywie trzeba się liczyć z unicestwieniem tej gałęzi budownictwa.

Zastrzeżenia WIB dotyczą również objęciem Ustawą lokali użytkowych. Z prawnego punktu widzenia regulacja ustawy deweloperskiej ma chronić interes prawny nabywcy mieszkania lub domu, jako najdroższych części składowych kupowanych nieruchomości. To mieszkanie jako dobro szczególne podlega wyjątkowej ochronie. Nie sposób zatem znaleźć uzasadnienie dla rozszerzania katalogu nieruchomości włączonych przez Ustawę pod reżim prawny ustawy deweloperskiej, co w sposób oczywisty utrudnia prowadzenie działalności gospodarczej i podnosi jej koszty. Należy podkreślić stanowisko, że ustawodawca celowo wykluczył z pod rygoru ustawy deweloperskiej (obecnie obowiązującej) udziały w hali garażowej czy pomieszczenia gospodarcze, które nie wymagają angażowania ze strony nabywcy dużych nakładów finansowych czy finansowania ich zakupu z kredytu bankowego.

W związku z powyższym proponujemy następujące zmiany legislacyjne:

  1. Usunięcie z Ustawy artykułu 2 ustęp 1 punkty 3) i 5);
  2. Usunięcie z Ustawy artykułów 3 i 4;
  3. Zmianę treści artykułu 5 punkt 9) Ustawy i nadanie mu brzmienia: „otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy – należący do dewelopera rachunek powierniczy, o którym mowa w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe (Dz. U. z 2020 r., poz. 1896, 2320 i 2419 oraz z 2021 r. poz. 432, 680 i …) służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego określonym w umowie deweloperskiej”;
  4. Zmianę treści artykułu 5 punkt 10) Ustawy i nadanie mu brzmienia: „zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy – należący do dewelopera rachunek powierniczy, o którym mowa w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe (Dz. U. z 2020 r., poz. 1896, 2320 i 2419 oraz z 2021 r. poz. 432, 680 i …) służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę każdego z praw wynikających z tych umów określonym w umowie deweloperskiej”;
  5. Zmianę treści artykułu 5 punkt 12) Ustawy w ten sposób, że po słowach: „gotowości do zawierania z nabywcami umów deweloperskich” stawia się kropkę, a pozostałą treść usuwa;
  6. Zmianę treści artykułu 7 ustęp 3 Ustawy w ten sposób, że po słowach: „nastąpi przeniesienie praw z ostatniej umowy deweloperskiej” stawia się kropkę, a pozostałą treść usuwa;
  7. Odpowiednie zmodyfikowanie pozostałych przepisów Ustawy, w których następuje odesłanie do przepisów zmodyfikowanych i usuniętych zgodnie z propozycjami powyżej.
  8. Zdaniem WIB Ustawa wprowadza nadmierny formalizm w procedurze wypłaty deweloperowi środków z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Zwracamy przede wszystkim uwagę, że bank będzie uprawniony do skontrolowania zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia lub zadania deweloperskiego. Na tej podstawie będzie mógł m.in. żądać wykazania, że deweloper nie zalega z płatnością podatków, składek na ubezpieczenie społeczne czy składki na DFG, a także, iż uregulował zobowiązania pieniężne wobec wykonawców i podwykonawców. Zwłaszcza to ostatnie kryterium budzi największe kontrowersje, albowiem w praktyce sprawdzenie, że takie płatności zostały dokonane będzie się opierało na oświadczeniu tych wykonawców i podwykonawców, że otrzymali wszystkie płatności. Jeżeli deweloper będzie z nimi w sporze (np. z tytułu nieprawidłowego wykonania przez nich prac, skutkującego umniejszeniem płatności), to takiego oświadczenia po prostu nie otrzyma.
W konsekwencji bank odmówi wypłaty kolejnej transzy z mieszkaniowego rachunku powierniczego. Taka sytuacja spowoduje realne zagrożenie dla terminowości realizacji inwestycji, a także może wpłynąć na sytuację płynnościową dewelopera i w dalszej kolejności skutkować jego upadłością.

Ponadto należy zaakcentować, że Ustawa zakłada wypłatę ostatniej część ceny (między 10% a 25%) z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego dopiero po otrzymaniu wypisu aktu przenoszącego własność. Niejednokrotnie przeniesienie własności, poza czynnościami leżącymi po stronie dewelopera, uzależnione jest od uzyskania z różnych instytucji stosownych dokumentów, na co deweloper nie ma żadnego wpływu. Najczęściej taki proces trwa kilka miesięcy. Zdarza się również, że nabywcy mieszkań, pomimo upomnień ze strony dewelopera, nie stawiają się na kolejne terminy wyznaczane na przeniesienia prawa własności, a deweloper nie ma środków, by skutecznie i szybko to wyegzekwować. W takim przypadku musi ponosić dalsze koszty, np. odsetek od kredytu w związku z brakiem możliwości wcześniejszego spłacenia środkami pochodzącymi z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Przeniesienie wypłaty ostatniej transzy na etap po przeniesieniu prawa własności odbije się więc negatywnie na bieżącym finansowaniu działalności i planowaniu kolejnych inwestycji.

W związku z powyższym proponujemy następujące zmiany legislacyjne:

  1. Zmianę treści artykułu 16 ustęp 2) Ustawy i nadanie mu brzmienia: „W przypadku zakończenia ostatniego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, określonego w ich harmonogramach, bank wypłaca deweloperowi pozostałe na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na poczet realizacji ostatniego etapu prac po otrzymaniu odpisu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie”;
  2. Usunięcie przepisu artykułu 17 ustęp 4 punkt 1) podpunkt f);
  3. Usunięcie przepisu artykułu 17 ustęp 4 punkt 1) podpunkt g);
  4. Odpowiednie zmodyfikowanie pozostałych przepisów Ustawy, w których następuje odesłanie do przepisów zmodyfikowanych lub usuniętych zgodnie z propozycjami powyżej.

Mecenas podkreślił, że oczekujemy, że apel Wielkopolskiej Izby Budownictwa o wprowadzenie sugerowanych powyżej poprawek do Ustawy znajdzie odzew w Senacie Rzeczpospolitej, a implementacja tych modyfikacji przyczyni się do wejścia w życie dobrego prawa, odpowiednio chroniącego zarówno interesy konsumentów, jak i przedsiębiorców.