Aktualności

Konferencja „Nowelizacja programu MdM"

29.04.2015

Ustawa z dnia 23 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych wprowadziła w życie długo oczekiwanego następcę programu „Rodzina na swoim”. Jak każde tego typu rozwiązanie, polegające na udzielaniu pomocy finansowej przez państwo, budzi ono skrajne opinie. Niezależnie od tego, zauważyć należy, że program ten jest cały czas w fazie rozwoju. Najlepszym tego dowodem jest koncepcja przeprowadzenia nowelizacji przepisów, która jest obecnie przygotowywana przez Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju.

Relacja z konferencji w TELESKOPIE (TVP Poznań): http://poznan.tvp.pl/19689067/16042015-godz2000,  czas – od 12:41 do 14:39.

Ponieważ jednym z celów programu – popularnie zwanego „MdM” – jest pobudzenie rozwoju branży budowlanej, oczywistym jest fakt dużego zainteresowania środowiska deweloperskiego zakładanymi przez resort budownictwa zmianami. Co ważne, potrzebę konsultacji z zainteresowanymi podmiotami dostrzegła także strona ministerialna.

Powyższe okoliczności pozwoliły na zorganizowanie, dzięki uprzejmości i staraniom Wielkopolskiej Izby Budownictwa, konferencji z Panem Pawłem Orłowskim, piastującym stanowisko Podsekretarza Stanu w Ministerstwie Infrastruktury i Rozwoju. W dniu 16 kwietnia 2015 r. sala konferencyjna w budynku OMEGA przy ul. Dąbrowskiego w Poznaniu gościła, oprócz Pana Ministra, Pana Piotra Florka – Wojewodę Wielkopolskiego, Pana Posła Jacka Tomczaka, Pana Posła Waldyego Dzikowskiego, Pana Konrada Płochockiego – Dyrektora Polskiego Związku Firm Deweloperskich, Pana Piotra Stycznia – byłego Ministra odpowiedzialnego za przygotowanie i wdrożenie MdM, a także licznych przedstawicieli środowiska deweloperskiego z regionu Wielkopolski oraz reprezentantów mediów. Na szczególne podkreślenie zasługuje liczne uczestnictwo beneficjentów programu.

Konferencję otworzył Prezydent Rady Wielkopolskiej Izby Budownictwa Pan dr inż. Marek Szczęsny, który powitał zebranych i przedstawił jej szczegółowy program. Zasadniczo składała się ona z dwóch części. W pierwszej kolejności nastąpiła ocena dotychczasowego funkcjonowania programu oraz przedstawienie proponowanej nowelizacji, a następnie odbył się  panel dyskusyjny. W przerwie pomiędzy tymi etapami miała miejsce konferencja prasowa oraz lunch.

Słowo wstępne wygłosił Pan Wojewoda Piotr Florek. Zaakcentował w nim przede wszystkim, że warto po pewnym czasie przyjrzeć się dotychczas obowiązującym przepisom i wyciągnąć wnioski z ich funkcjonowania. Jednocześnie w jego ocenie, program MdM ma służyć zatrzymaniu ludzi młodych w miastach. W podobnym tonie wypowiedział się następnie Pan Poseł Waldy Dzikowski, wskazując, że zarówno ustawa z 2013 r., jak i zapowiadana jej nowelizacja, muszą służyć społeczeństwu.

Następne głos zabrał Pan Poseł Jacek Tomczak. W pierwszej kolejności Pan Poseł podkreślił, że jest to już czwarta konferencja poświęcona temu programowi, co pokazuje, że organom ustawodawczym zależało na tym, aby został on prawidłowo skonsultowany i na jego temat wypowiedział się rynek budownictwa mieszkaniowego. Podobnie wygląda kwestia z nowelizacją przepisów – teraz jest moment na dyskusję i znalezienie sposobu na uelastycznienie pewnych kwestii. Jeśli chodzi o stan procesu legislacyjnego, to na początku kwietnia bieżącego roku została powołana stosowna podkomisja sejmowa. Pan Poseł przedstawił także rezultaty funkcjonowania programu w województwie wielkopolskim, które należy ocenić bardzo dobrze. W ramach MdM zostało bowiem zawartych około 2.900 umów, a 15% wszystkich wypłaconych, w ramach dofinansowania, środków przypadało na nasz region. Łącznie dane te oznaczają, iż co trzecia umowa sprzedaży mieszkania odbywała się z wykorzystaniem programu. Wniosek zatem jest zasadniczo jeden – MdM napędza region i jego rynek mieszkaniowy.

Kolejnym punktem konferencji było wystąpienie Pana Ministra Pawła Orłowskiego. Na wstępie Pan Minister zauważył, że planowane korekty w programie mają służyć zmianą o charakterze ewolucyjnym. Jednocześnie propozycje modyfikacji ustawy wynikają z praktyki stosowania dotychczasowych przepisów. Jako najważniejszy cel nowelizacji zostało określone zwiększenie liczby mieszkań – albowiem na rynku nadal brakuje, według różnych danych od 500 tysięcy do 1 miliona mieszkań – a także wpłynięcie na politykę demograficzną. Natomiast należy mieć na uwadze, że MdM jest nadal w fazie początkowej. Najważniejszym czynnikiem oddziaływującym na niego jest podaż na rynku mieszkaniowym – co oznacza, że deweloperzy muszą stworzyć odpowiednie warunki. Nie sposób także uciec od porównań z  wcześniejszym programem – „Rodziną na Swoim”. Co ciekawe, przez pierwsze dwa lata jego funkcjonowania objął on około pięć tysięcy wniosków, podczas gdy MdM w takim samym okresie dofinansował około osiemnastu tysięcy kredytów. Ponadto w pierwszym kwartale bieżącego roku widoczne jest zdecydowane przyspieszenie programu. Największe wykorzystanie środków – ponad 50% – przypada na stolice województw. Pan Minister zwrócił także uwagę, że ustawa o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych nie może być traktowana jako jedyne narzędzie polityki mieszkaniowej państwa. Swoje zadanie do spełnienia ma także Fundusz Mieszkań na Wynajem.

Następnie Pan Minister przedstawił założenia nowelizacji przepisów. Co ciekawe, na wstępie zaznaczył, że zmiany wynikały z postulatów zgłaszanych przez twórców programu, rynek budownictwa mieszkaniowego oraz ekspertów. W kwestii rozwijania polityki prorodzinnej – poprzez zmiany w  sposobie dofinansowania – postulaty wpłynęły ze strony Ministerstwa Pracy i Polityki Społecznej oraz Polskiego  Związku Firm Deweloperskich.

Pierwszym punktem jest zwiększenie oferty mieszkań, kwalifikujących się do finansowania w ramach MdM, poprzez dopuszczenie lokali oferowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. To rozwiązanie jest częściowo krytykowane albowiem spółdzielnie nie podlegają pod rygory ustawy deweloperskiej i przez to mają mniejsze obowiązki niż deweloperzy, a ich klienci są gorzej chronieni (uwaga autora). 

Jednakże najważniejszym celem jest wzmocnienie prorodzinnego oddziaływania programu. Ma to nastąpić poprzez zwiększenie wysokości finansowego wsparcia dla gospodarstw domowych z większą liczbą dzieci oraz rezygnację z warunku „pierwszego mieszkania” i limitu wieku w przypadku nabywców wychowujących co najmniej troje dzieci. W takim wypadku zwiększony zostanie powierzchniowy parametr podstawy naliczenia wysokości wsparcia z 50 m2 do 65 m2. Niezależnie od wskazanej powyżej modyfikacji parametru powierzchni kalkulacyjnej, projekt ustawy zakłada również ustalenie wyższych parametrów procentowych wyznaczających wysokość dofinansowania wkładu własnego w przypadku nabywców posiadających więcej niż jedno dziecko: 20% wartości odtworzeniowej mieszkania w przypadku beneficjentów z dwojgiem dzieci (podwyższenie obecnego poziomu wsparcia o 5%) i 30% wartości odtworzeniowej mieszkania w przypadku beneficjentów z co najmniej trojgiem dzieci (podwyższenie obecnego poziomu wsparcia o 15%, przy dodatkowym zwiększeniu podstawy wymiaru wsparcia o 15 m2 powierzchni użytkowej mieszkania). Z opisanymi rozwiązaniami koresponduje propozycja likwidacji warunku ograniczającego krąg osób, które mogą przystąpić do kredytu wraz z beneficjentem wsparcia w przypadku nieposiadania przez niego zdolności kredytowej – obecnie jest to tylko najbliższa rodzina.

Jakkolwiek nowelizacja nadal nie przewiduje dopuszczenia do programu rynku wtórnego, to Ministerstwo zakłada wprowadzenie w ustawie zmiany jednoznacznie wskazującej, że dofinansowaniem wkładu własnego mogą być objęte również mieszkania nowo utworzone w wyniku przebudowy, a nie tylko w wyniku budowy nowego obiektu budowlanego. Otwartym pozostaje w związku z tym pytanie, czy takie rozwiązanie nie będzie stanowiło swoistej „furtki” dla rynku wtórnego (uwaga autora).

Wśród innych istotnych modyfikacji, które są planowane, należy wyróżnić wprowadzenie sankcji za dokonanie w okresie pięciu lat od dnia nabycia mieszkania wcześniejszej spłaty całości lub części kredytu. Jako uzasadnienie tego rozwiązania wskazuje się, że takie sytuacje oznaczają udzielanie wsparcia osobom, które go nie potrzebują i zaciągają kredyt tylko po to, aby spełnić warunki ustawy i uzyskać finansowe wsparcie. Ponadto Ministerstwo zakłada szereg zmian usprawniających realizację MdM oraz eliminujących pozostałe wątpliwości interpretacyjne związane ze stosowaniem przepisów.

W ramach podsumowania swojego wystąpienia Pan Minister wskazał, że obecnie działania Ministerstwa skupiają się na maksymalnym wykorzystaniu limitów przewidzianych na rok 2015. Natomiast zaznaczył także, że w jego ocenie, w toku prac legislacyjnych najgorętsza dyskusja będzie dotyczyła włączenia do programu rynku wtórnego.

Na zakończenie tej części konferencji głos zabrał Pan Wojewoda Piotr Florek, który opisał w jaki sposób został obliczony dla województwa wielkopolskiego tak istotny czynnik jak wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1m² powierzchni mieszkalnej. Mianowicie, przy jego ustalaniu zostały uwzględnione ceny transakcyjne. Dzięki temu, że odniesiono się do sytuacji rynkowej, wskaźnik dla województwa wielkopolskiego jest jednym z wyższych w kraju, ale przede wszystkim jest najbardziej realny.
Ponadto, Pan Prezydent Marek Szczęsny podsumowała przedstawione na konferencji informacje, akcentując pozytywny aspekt jakim jest szybka korekta obowiązujących przepisów – dokonywana już po półtorarocznym okresie jej obowiązywania.

Przed rozpoczęciem panelu dyskusyjnego miała miejsce niezwykle miła uroczystość wręczenia Panu Piotrowi Styczniowi dyplomu w uznaniu zasług dla rozwoju branży budownictwa, w szczególności na obszarze wielkopolski.

Panel dyskusyjny otworzył jego moderator – Pan Poseł Jacek Tomczak. Potwierdził on zdanie Pana Ministra w kwestii debaty nad uczestnictwem rynku wtórnego w programie. Jednocześnie Pan Poseł zaznaczył, że jednym z założeń MdM było to, aby program wpływał na rozwój branży budownictwa mieszkaniowego i to się w istocie dzieje. Koronnym argumentem jest bardzo duży wzrost wydawanych pozwoleń na budowę – o 38 % więcej – co pokazuje skalę nowych inwestycji. Dodatkowo w pierwszym kwartale bieżącego roku kwota udzielonych kredytów z dofinansowaniem z programu, odpowiada łącznej sumie tego typu kredytów w całym 2014 r. Jeśli chodzi o kwestie jakie jeszcze mogą się pojawić przy okazji prac nad nowelizacją, to ciekawe zagadnienie stanowi zniesienie obowiązku kredytowania zakupu mieszkania. Gdyby bowiem pozwolić na wsparcie osób nabywających lokale za gotówkę, wzrosłoby zainteresowanie osób będących obecnie na emigracji. Tym samym może to być element nakłaniający ich do powrotu do Polski. Co ważne, Pan Poseł wskazał, że wszelkie programy wdrażane przez państwo w tym zakresie mają rynek wspierać, a nie go zastępować – co oczywiście powoduje niemożność realizacji wszystkich pojawiających się postulatów.  
Następnie głos zabrał Pan Krzysztof Kruszona – Prezes Zarządu Spółki AGROBEX. Przede wszystkim zwrócił uwagę, że program zadziałał w tych lokalizacjach, gzie wskaźnik był najwyższy. To jest zdaniem Pana Prezesa klucz do tego co zrobić, aby MdM przyspieszył i był maksymalnie wykorzystywany. Zasadniczym mankamentem wskaźnika jest natomiast brak uwzględnienia, przy jego obliczaniu, podatku VAT, a także innych czynników. Przykład Wielkopolski, gdzie doszło do urealnienia limitów jest tutaj wielce wymowny. Ponadto Pan Prezes zwrócił uwagę, że już teraz konieczne jest zastanowienie się nad dalszym losem programu – w szczególności w związku ze wzrostem obligatoryjnej kwoty wkładu własnego (20% wartości kredytu). Otwarte pozostaje także pytanie, czy program nie jest obliczony na zbyt krótki okres czasu. Dodatkowo sformułował postulat, aby niewykorzystane środki, przeznaczone w danym roku na program, przechodziły na kolejny rok. Stanowisko Pana Prezesa spotkało się z odpowiedzią Pana Ministra, który wskazał na rzeczywistą konieczność przedyskutowania kwestii wydłużenia czasu obowiązywania programu i uwzględnieniu we wskaźniku kwoty podatku.

Zdecydowana aprobata programu nastąpiła z kolei ze strony Pana Mariana Nickla – Prezesa Grupy NICKEL. Zwłaszcza Pan Prezes zaakcentował szybki rozwój branży budowalnej, który następuje dzięki MdM. Prowadzi on nawet do tego, że brakuje już pracowników na budowach.

Swoje stanowisko zaprezentował także Pan Konrad Płochocki. Na wstępie zaznaczył, że przygotowane przez Polski Związek Firm Deweloperskich prognozy wykorzystania środków w ramach MdM (sporządzone przed wejściem w życie programu) w pełni się sprawdziły. W jego ocenie konieczne jest stawiania na politykę prorodzinną – na przykład poprzez umożliwienia korzystania z dofinansowania przez rodziny z dwójką dzieci pomimo posiadania przez nich wcześniej mieszkania (nowelizacja takie prawo nadaje rodzinom z trójką dzieci). Jednocześnie za działania o charakterze populistycznym uważa włącznie do programu rynku wtórnego. Jest to negatywne rozwiązanie dlatego także, że wpłynie na wzrost cen („dosypywania pieniędzy do popytu”). Pan Konrad Płochocki podzielił pogląd uczestników panelu o pozytywnym wpływie MdM na rozwój branży. Co ważne, ten sektor generuje ponad dwa i pół miliona miejsc pracy i do tego w pełni wspiera polską gospodarkę, gdyż nie korzysta z importu (takie kluczowe produkty jak materiały budowlane są wytwarzane w kraju) – podkreślił na zakończenie. 

Ostatnim punktem konferencji były pytania, które można było kierować do uczestników panelu dyskusyjnego. Wśród głosów zabieranych przez uczestników konferencji przeważały krytyczne uwagi na temat programu. Natomiast MdM był zdecydowanie broniony przez Pana Piotra Stycznia.

Podsumowując projektowaną nowelizację przepisów, zwrócić uwagę należy, iż pozytywnym aspektem jest szybka reakcja ustawodawcy, który chce zmienić rozwiązania nieprawidłowe, czy też źle funkcjonujące w praktyce.

Ponadto, jak to ostatnio często ma miejsce przy ocenie konferencji organizowanych przez Wielkopolską Izbę Budownictwa, niewątpliwie korzystne są tego typu spotkania, pozwalające na wymianę poglądów i pomysłów na linii twórca przepisów – podmioty, których te regulacje bezpośrednio dotyczą.

Jacek Rzetelski
radca prawny
„AGROBEX” Sp. z o. o.

http://agrobex.pl/

 

Fot. TeKa