Aktualności

USTAWA DEWELOPERSKA W PRAKTYCE

12.03.2015

3 marca 2015 r. odbyła się konferencja „Ustawa deweloperska w praktyce" z udziałem Pani Doroty Karczewskiej Wiceprezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego weszła w życie dnia 29 kwietnia 2012 r. Wpłynęła ona w sposób zdecydowany na rynek budownictwa mieszkaniowego. Szczególnym tego przejawem było wprowadzenie przez omawiane przepisy pojęcia i instytucji umowy deweloperskiej oraz szeregu rozwiązań mających na celu ochronę osób nabywających lokale na rynku pierwotnym.
Nie może zatem dziwić fakt, że zapowiedziana przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów nowelizacja przepisów zainteresowała środowisko deweloperskie, które już na etapie planowania pewnych zmian chciałoby uzyskać informację o ich kształcie. Potrzebę dotarcia do zainteresowanych podmiotów dostrzegł także UOKiK. Powyższe okoliczności pozwoliły na zorganizowanie, dzięki uprzejmości i staraniom Wielkopolskiej Izby Budownictwa, konferencji z Panią Dorotą Karczewską, piastującą stanowisko Wiceprezes wspomnianego Urzędu, W dniu 03 marca 2015 r. sala konferencyjna w budynku OMEGA przy ul. Dąbrowskiego w Poznaniu gościła, oprócz Pani Prezes, Pana Konrada Płochockiego – Dyrektora Polskiego Związku Firm Deweloperskich, a także przedstawicieli świata polityki, co oczywiste – środowiska deweloperskiego z regionu Wielkopolski oraz reprezentantów mediów i osoby zainteresowane tematyką.

Konferencję otworzył Prezydent Rady Wielkopolskiej Izby Budownictwa Pan dr inż. Marek Szczęsny, który powitał zebranych i przedstawił jej szczegółowy program. Miała ona formę panelu dyskusyjnego, w którym funkcję moderatora pełnił Pan Poseł Jacek Tomczak. Pan Poseł przedstawił podsumowanie ustawy deweloperskiej. Zwrócił przede wszystkim uwagę, że jej przepisy przewidują raportowanie Sejmowi stan funkcjonowania tej regulacji. Na tej podstawie Rada Ministrów skierowała do parlamentu stosowne sprawozdania. Ponadto Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zwrócił się do Rządowego Centrum Legislacji o przygotowanie nowelizacji ustawy deweloperskiej. W dniu 31 grudnia 2014 r. projekt ten został skierowany do konsultacji społecznych.
Następnie głos zabrała Pani Prezes Dorota Karczewska. W swoim wystąpieniu skupiła się na dwóch tematach zasadniczych, dotyczących obowiązywania ustawy w dotychczasowym kształcie oraz przedstawiła założenia nowelizacji. Co ciekawe, na wstępie zaznaczyła, że w ocenie Prezesa UOKiK omawiane przepisy obowiązują zbyt krótki okres czasu, aby w stosunku do nich wyciągać daleko idące wnioski. Przechodząc do meritum zagadnienia, Pani Prezes przypomniała, że celem ustawy było zwiększenia ochrony nabywcy lokalu – zaakcentowała przy tym, że nie chodzi jedynie o konsumentów. W jej ocenie przepisy zrealizowały podstawowy cel, jakim było zniwelowanie asymetrii praw uczestników procesu nabywania nieruchomości. Jednoczenie zwróciła uwagę, że celowo pewne sfery działalności dewelopera nie będą badane – tak zadecydował ustawodawca. Natomiast za niewątpliwie pozytywny aspekt ustawy deweloperskiej są uważane, uregulowane w niej, obowiązki o charakterze informacyjnym – wyrażające się we wprowadzeniu instytucji prospektu informacyjnego. Rozwiązanie to wpłynęło korzystnie także na konkurowanie pomiędzy deweloperami, stwarzając im równe warunki w tym zakresie.
Kolejną kwestią, poruszoną w wystąpieniu przez Panią Prezes, było zwrócenie uwagi na fakt spadku liczby skarg składanych do Urzędu na działalność deweloperską. Jednocześnie przeprowadzona przez UOKiK weryfikacja wzorców umów zawieranych z klientami pozwala stwierdzić, że zasadniczo są one prawidłowe. Jeśli pojawiają się klauzule abuzywne, to po części jest to wynikiem pewnej interpretacji zapisów zakazanych, a nie ich stosowanie wprost. Ważna była także informacja, że w ocenie Pani Prezes branża wykazuje wolę współpracy, najczęściej w ten sposób, że kwestionowane postanowienia są usuwane dobrowolnie – UOKiK nie otrzymał dotychczas wiadomości o niewywiązaniu się przez któregoś  z przedsiębiorców z tego obowiązku.
W drugiej części swojego wystąpienia Pani Prezes przedstawiła założenia nowelizacji ustawy deweloperskiej. Prace nad nowymi przepisami poprzedziły badania ankietowe oraz postulaty Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Na tej podstawie wysnute zostały następujące wnioski. W ocenie UOKiK konieczne jest objęcie ustawą mieszkań gotowych – a nie tylko będących w fazie budowy – oraz garaży i lokali użytkowych. Argumentem przemawiającym za takim rozwiązaniem ma być ochrona środków powierzonych przez klienta deweloperowi. Z zasadą tą mają korespondować nowe regulacje, służące preferowaniu zamkniętego rachunku powierniczego jako  środka ochrony nabywców. Tym samym, otwarty rachunek powierniczy jest przewidywany jako funkcjonujący z dodatkowymi ubezpieczeniami. Co ciekawe, koncepcja ta wynika z nowych przepisów prawa restrukturyzacyjnego i w połączeniu z nimi, daje najpełniejszą możliwą ochronę środków pieniężnych nabywcy. Dodatkowo, jako zaletę tego rozwiązania UOKiK widzi rozłożenie ryzyka pomiędzy deweloperów a banki i nie obciążanie nim klienta. Według wyliczeń UOKiK, wprowadzenie jako zabezpieczenia tylko rachunku powierniczego zamkniętego, spowoduje wzrost kosztów transakcji na rynku nieruchomości o 1% w pierwszym roku. Jednocześnie Urząd nie dysponuje informacjami na temat wpływu tych zmian na małych i średnich przedsiębiorców. Co istotne, omawiana kwestia nie jest przesądzona – można uznać, iż jest to pomysł o charakterze płynnym i realna jest również rezygnacja z tego rozwiązania w ostatecznej wersji nowelizowanych przepisów.
Kolejnym zagadnieniem, które może znaleźć się w nowej regulacji ustawy deweloperskiej jest wprowadzenie instytucji umowy rezerwacyjnej. W praktyce obowiązuje już ona obecnie, jako typ kontraktu nienazwanego. Zgodnie z propozycją UOKiK ma ona mieć charakter fakultatywny – jej zawarcie byłoby uzależnione od życzenia klienta, ale obligatoryjna byłaby forma pisemna. Istotnym jej elementem byłby obowiązek wpłacenia kaucji, która zasadniczo zaliczana byłaby na poczet ceny późniejszej transakcji. Jednocześnie przepisy przewidywałyby trzy sytuacje, których wystąpienie mogłoby skutkować wypowiedzeniem tej umowy i koniecznością zwrócenia klientowi wpłaconych już przez niego środków. W ocenie Urzędu wprowadzenie tych trzech czynników znowu pozwoliłoby na rozłożenie ryzyka, w taki sposób, że nie obciążałoby ono konsumenta.
Pani Prezes zwróciła także uwagę na możliwość wprowadzenia prawa do odmowy odbioru lokalu, wtedy gdy ma on wady istotne. Uzasadnieniem tego pomysłu jest opinia Urzędu, zgodnie z którą, w tym zakresie, konsument nie był dostatecznie chroniony. Zakładane rozwiązanie polegałoby na wyznaczeniu deweloperowi terminu trzydziestu dni na usunięcie tych nieprawidłowości, a w przypadku bezskutecznego upływu tego terminu – klient miałby prawo odstąpienia. Jednocześnie, w ocenie Pani Prezes, kontrowersje budzić może pojęcie wady istotnej – dla zastosowania omawianego rozwiązania konieczne wydaje się opisanie tej problematyki przez ustawodawcę.
Ostatnim zagadnieniem było omówienie przez Panią Prezes postulatów zmian w przepisach, przedstawionych przez środowisko deweloperskie. Najistotniejszym z nich jest uregulowanie kwestii różnić w metrażu lokalu, które mogą się pojawić przy obmiarze ostatecznej powierzchni (porównując z powierzchnią ustaloną w umowie deweloperskiej). Z kwestią tą wiąże się orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 12 września 2014 r., które dopuszcza pewien margines (w tym wypadku nie większy niż różnica 5% w powierzchni), który pozwalałby deweloperowi na zmianę ceny. Zważywszy na wagę tego rozstrzygnięcia, Prezes UOKiK zwrócił się z wnioskiem do Sądu Najwyższego o podjęcie uchwały składu siedmiu sędziów, która wówczas stałaby się zasadą prawną i określiła, czy takie rozwiązanie, jak w komentowanym wyroku, jest dopuszczalne. Niezależnie od tego, Urząd dostrzega potrzebę wprowadzenia rozwiązań ustawowych, zatem najprawdopodobniej stosowna regulacja znajdzie się w nowelizacji ustawy deweloperskiej.
Na zakończenie swojego wystąpienia Pani Prezes zwróciła uwagę na nader istotną kwestię prawdopodobnego momentu wejścia w życie analizowanych przepisów. Zważywszy na fakt, że prace nad nowelizacją są w fazie początkowej (nadal trwa analiza materiałów uzyskanych podczas konsultacji społecznych) oraz biorąc pod uwagę kończącą się w 2015 r. kadencję Sejmu, wszystko wskazuje na to, że nowelizacja nie zostanie uchwalona w bieżącym roku.

Kolejnym punktem konferencji była dyskusja nad przedstawionym projektem nowych rozwiązań ustawowych.
Jako pierwszy głos zabrał Pan Konrad Płochocki. Na wstępie swojego wystąpienia wskazał, iż omawiana nowelizacja uderzy w środowisko deweloperów. Ponadto, po raz kolejny ustawodawca zapomina o konieczności zachowania równowagi pomiędzy bankami i deweloperami. Jako przykład został podany brak możliwości wypowiedzenia umowy rachunku powierniczego przez dewelopera – wprowadzenie takiego rozwiązania jest postulowane przez środowisko, a znalazłoby rozwiązanie chociażby w sytuacji powzięcia informacji o złej sytuacji finansowej banku prowadzącego rachunek. Jednocześnie Pan Konrad Płochocki zwrócił uwagę, że według wyliczeń Polskiego Związku Firm Deweloperskich koszt dodatkowych ubezpieczeń (jako środków zabezpieczających klienta – postulat UOKIK) wyniósłby 10% wartości inwestycji. Jest to suma znaczna. Ponadto preferowanie zamkniętego rachunku powierniczego jest bezcelowe, jeżeli w planowanych zmianach prawa restrukturyzacyjnego utrzyma się rozwiązanie polegające na nadaniu pierwszeństwa wpisanemu do księgi wieczystej roszczeniu klienta, przed hipoteką banku, jeśli wydana mu została promesa bezciężarowego odłączenia lokalu mieszkalnego. Jednocześnie rachunek powierniczy jest o tyle złym rozwiązaniem, że w praktyce jego koszty zostaną przerzucone na stronę nabywającą. Pan Konrad Płochocki odniósł się także do tematu ustalenie różnic w powierzchni lokalu. W jego ocenie konieczne jest wprowadzenie tego rozwiązania do ustawy deweloperskiej. Nie można bowiem się opierać jedynie na orzecznictwie, gdyż nie jest ono pod tym względem stabilne – w wyrokach dopuszczalna różnica waha się od 2% do 5% metrażu – oraz najprawdopodobniej tendencja judykatury będzie zmierzała do zaostrzenia stosowania tych klauzul. Natomiast oczywistym jest, iż jeśli takie rozwiązanie będzie dopuszczalne w umowach z klientem, to konieczne będzie poinformowanie drugiej strony o ewentualnych skutkach różnic w powierzchni nabywanego lokalu. Dla zilustrowania tej sytuacji posłużył się barwnymi przykładami. Ostatnim omawianym przez Pana Konrada Płochockiego zagadnieniem było przedstawienie swojego stanowiska na temat umowy rezerwacyjnej. Zasadniczym problemem z nią związanym jest ryzyko jej swobodnego rozwiązania przez klienta (np. ze względu na „łatwość” uzyskania w banku odmownej decyzji kredytowej), z jednoczesnym brakiem sankcji za zatrzymania mieszkania w ramach rezerwacji. Postulowana jest zatem przez środowisko deweloperskie, w takiej sytuacji, możliwość zatrzymania wpłaconej kaucji. Dodatkowo należy mieć na uwadze, iż umowa rezerwacyjna w takim kształcie, jak jest zakładany przez UOKiK, może stanowić narzędzie nieuczciwej konkurencji, np. poprzez celowe rezerwowanie i wyłączanie z obrotu mieszkań konkurencyjnej firmy – właściwie bez konsekwencji. Na zakończenie Pan Konrad Płochocki ocenił, iż zasadniczym postulatem środowiska deweloperskiego jest zapewnienie stabilności, czemu nie służą częste modyfikacje przepisów – tym bardziej zaostrzające obowiązki przedsiębiorców.

Następnie głos zabrał Pan Krzysztof Kruszona – Prezes Zarządu Spółki AGROBEX. Przede wszystkim nawiązał do słów Pana Konrada Płochockiego o braku stabilności i częstych zmianach wprowadzanych przez ustawodawcę. Nie chodzi przy tym stricte o ustawę deweloperską, ale również zmiany w zakresie odpowiedzialności za wady budynków (wydłużony do pięciu lat termin rękojmi). Prowadzi to do sytuacji, w której deweloper w ramach marży musi rezerwować środki pieniężna na poczet różnych zabezpieczeń – np. w związku z restrykcjami dotyczącymi wad lokalu. W ocenie Pana Prezesa konieczne jest wspólne działania i jednolite stanowisko UOKiK i środowiska deweloperów, oczywistym jest bowiem interes klienta, ale realizowany bez pokrzywdzenia przedsiębiorcy świadczącego usługi na jego rzecz. Ponadto Pan Prezes zwrócił uwagę na nierealność pomysłu wprowadzenia obowiązku informowania o wszystkich inwestycjach w promieniu jednego kilometra od realizowanej budowy, pod rygorem odstąpienia od umowy przez klienta. To, że może to być rozwiązanie chybione, widać na przykładzie inwestycji celu publicznego.

Ostatnim punktem konferencji były pytania, które można było kierować do Pani Prezes. Jedno z nich dotyczyło odpowiedzialności za wady lokalu. Pani Prezes przyznała, że dostrzegalny jest brak spójności w przepisach regulujących tę kwestię – odmiennie jest w Kodeksie cywilnym, ustawie deweloperskiej i Prawie budowlanym. Konieczne byłoby wyeliminowanie tych rozbieżności. Z kolei Pan Konrad Płochocki zwrócił uwagę, że częstym i niepokojącym zachowaniem klienta po sprzedaży jest występowanie do dewelopera o obniżenie ceny ze względu na wady lokalu. Omówiony bark spójności temu ewidentnie służy. Glos zabrał także Pan Paweł Bugajny – Prezes Zarządu Spółki TRUST, wskazując, że celem Urzędu jest także ochrona konkurencji, a niestety działania UOKiK w tym zakresie nie są realizowane, czego dowodem są przedstawione założenia nowelizacji ustawy deweloperskiej.

Podsumowując konferencję zwrócić uwagę należy, iż niewątpliwie pozytywną jej stroną jest fakt, iż osoby odpowiedzialne za powstawanie nowych przepisów chcą się spotykać i słuchać opinii oraz postulatów podmiotów, których te regulacje bezpośrednio dotyczą. Pozostaje mieć nadzieję, że oczekiwany przez środowisko stan równowagi pomiędzy klientami, deweloperami i bankami, znajdzie w końcu realne odzwierciedlenie w obowiązującym prawie i będzie przez wszystkie strony respektowany.


Jacek Rzetelski