Aktualności

USTAWA DEWELOPERSKA ZNOWU NA TAPECIE. PRZEWIDYWANY WZROST CEN NOWYCH MIESZKAŃ!!!

17.02.2020

Po uchwaleniu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym każda kwota wpłacona na otwarty rachunek powierniczy będzie wiązała się z koniecznością wpłacenia przez dewelopera składki do funduszu gwarancyjnego w wysokości do 3 procent. Poza tym banki będą miały większą swobodę we wstrzymywaniu wypłat kolejnych transz na rachunek dewelopera. W konsekwencji nastąpi wzrost cen mieszkań. UOKiK wprawdzie zapewnia, że to uzasadniony koszt ochrony konsumentów, ale konsekwencje mogą być bolesne.

Na stronie Rządowego Centrum Legislacji (https://legislacja.gov.pl/docs//2/12312251/12513237/dokument437367.docx)  zamieszczono kolejną wersję projektu tzw. ustawy deweloperskiej z 5 lutego br. zarekomendowaną przez Komitet Stały Rady Ministrów do przyjęcia przez rząd.

Konsekwencje tej ustawy to między innymi:
•    powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego,
•    rozszerzenie zakresu czynności kontrolnych banku przed wypłatą środków z rachunku powierniczego,
•    zmiana zasad zawierania umów rezerwacyjnych.

Z punktu widzenia deweloperów i nabywców mieszkań na pierwszy plan wysuwają się Deweloperski Fundusz Gwarancyjny i uprawnienia kontrolne banków.

UOKiK stoi na stanowisku, że zmiany zapisane w projekcie ustawy wzmocnią pozycję osób kupujących mieszkania na pierwotnym rynku, a sam projekt zostanie zaakceptowany przez deweloperów. Tymczasem deweloperzy i eksperci wskazują, że w projekcie przeważają negatywy, a sama ustawa doprowadzi do wzrostu cen mieszkań.

Projekt zakłada, że nabywca mieszkania będzie mógł wpłacać pieniądze wyłącznie na rachunek powierniczy, a deweloper będzie musiał zdecydować czy oferuje nabywcom otwarte, czy zamknięte rachunki. Przy czy – co bardzo ważne - deweloper będzie musiał odprowadzić od każdej wpłaty składkę na nowo Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). Wysokość składki ma określić w rozporządzeniu minister odpowiedzialny za budownictwo. Projekt zakłada, że maksymalna wysokość składki nie będzie mogła przekraczać:
•    3 procent dla otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego (OMRP),
•    0,6 procent dla zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego (ZMRP).

CENY MIESZKAŃ NA RYNKU PIERWOTNYM WZROSNĄ

Uważamy, że wprowadzenie DFG, nawet z obniżonymi, stawkami jest nie do przyjęcia. Przypomnijmy, że na przeszło półtora miliona transakcji na rynku nie zanotowano przypadku, w którym byłaby uzasadniona wypłata z DFG na skutek ogłoszenia upadłości. Natomiast, jakie jest podejście UOKiK do opinii samorządu gospodarczego, w szczególności w zakresie DFG, jest poniższe zdarzenie. Izba wysłała w połowie sierpnia 2019 roku pismo do premiera Mateusza Morawieckiego w sprawie projektu ustawy. Kancelaria Premiera poprosiła o udzielenie odpowiedzi UOKiK, ale niestety UOKiK nie raczył udzielić jakiejkolwiek odpowiedzi.
Naszym zdaniem, a także zdaniem Polskiego Związku Firm Deweloperskich, konieczność odprowadzania składek na DFG wpłynie na wzrost cen mieszkań.

RACHUNKI POWIERNICZE

Środki zgromadzone na rachunkach powierniczych banki mają przelewać deweloperom po zakończenie realizacji etapu. Jednak wcześniej będą zobligowane dokonać kontroli. Zgodnie z projektem banki muszą także sprawdzić, czy deweloperzy nie zalegają ze zobowiązaniami publicznoprawnymi, czy terminowo regulują płatności dla wykonawców lub podwykonawców, czy nie zalegają wobec nabywców, którzy odstąpili od umowy, czy opłacili składki na DFG w odpowiedniej wysokości (wnoszone za pośrednictwem banku).

Jak mówi Przemysław Dziąg, radca prawny PZFD – Projekt przewiduje nowy zakres czynności kontrolnych. Aby dostać pieniądze, deweloper będzie musiał złożyć oświadczenie, że na dzień wypłaty transzy uregulował wszystkie zobowiązania, co może okazać się niemożliwe w przypadku, gdy np. będą dłuższe terminy płatności lub należności okażą się sporne. To sytuacja kuriozalna, bo wnioskując o wypłatę transzy, aby zapłacić wykonawcom, deweloper nie może mieć wobec nich wymagalnych zobowiązań. To błędne koło, które może też spowodować wzrost cen mieszkań. Tymczasem bank jako instytucja ponosząca odpowiedzialność karną za nieprawidłowe zwolnienie środków, nie podejmie decyzji o ich przelaniu, gdy coś mu się nie będzie zgadzało. To szczególnie utrudni funkcjonowanie małych deweloperów, którzy będą musieli pozyskać zewnętrzne finansowanie na realizację całej inwestycji.

Radca prawny Igor Bąkowski stwierdza, że banki już teraz szczegółowo kontrolują przebieg inwestycji deweloperskich i działają ostrożnie. Wprowadzenie nowych wyraźnie wyszczególnionych uprawnień kontrolnych może wprawdzie doprowadzić do ujednolicenia postepowania banków, ale kontrole mogą trwać dłużej i wymagać zaangażowania wielu osób po stronie banków jak i deweloperów.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, uważa, że presja UOKiK na dokładne kontrole może spowodować wzrost kosztów posiadania otwartych rachunków powierniczych przez inwestorów. Taka zmiana będzie miała wpływ na ceny mieszkań.

Naszym zdaniem wymóg, aby ostatnia wpłata na rachunek powierniczy była wypłacana deweloperowi dopiero po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego przenoszącego własność, negatywnie odbije się na bieżącym finansowaniu inwestycji, bo kupujący mogą opóźniać podpisanie aktu. Efekt będzie taki, że deweloper finansujący przedsięwzięcie z kredytu będzie ponosił koszty jego obsługi, natomiast zyska bank, który będzie obracał zamrożonymi środkami , co doprowadzi do likwidacji wielu polskich firm lub wzrostu cen.


Przed deweloperami jeszcze jedna niebezpieczna zmiana. Stosownie do zapisów w projekcie istotna wada nabywanego lokalu pozwala na odstąpienie od umowy i w takim przypadku deweloper nie może ponownie sprzedać mieszkania, dopóki nie zwróci nabywcy pieniędzy. – Tymczasem w praktyce, nawet jeśli okaże się, że odstąpienie jest niezasadne, deweloper i tak musi zwrócić środki – tłumaczy Przemysław Dziąg.

OPŁATA REZERWACYJNA – MAKSYMALNIE 1 PROCENT WARTOŚCI

Obecnie nie ma regulacji dotyczących umowy rezerwacyjnej zawieranej często, np. na okres potrzebny do otrzymania kredytu. Deweloperzy mogą więc kształtować je dowolnie. To się zmieni. Po nowelizacji wysokość opłaty rezerwacyjnej nie będzie mogła przekraczać 1 procenta ceny określonej w prospekcie emisyjnym. Jeśli rezerwujący nie otrzyma pozytywnej decyzji kredytowej lub nie zostanie poinformowany o zmianie w prospekcie emisyjnym, opłata będzie musiała być niezwłocznie zwrócona.

Projekt obecnie jest opiniowany przez Komisję Prawną. Potem może już zostać przyjęty przez rząd i skierowany do Sejmu. Kiedy zostanie uchwalony nie wiadomo, ale może jeszcze w tym półroczu. Zaś nowe zasady nabywania mieszkań od deweloperów mają obowiązywać po 12 miesiącach od dnia ogłoszenia ustawy, z wyjątkiem tych powołujących Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Te wejdą w życie już po 30 dniach od publikacji ustawy w Dzienniku Ustaw.