Aktualności

REAKCJA MINISTRA INWESTYCJI I ROZWOJU

02.09.2019

Na nasze wystąpienie w sprawie negatywnego stanowiska na temat projektu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (vide http://wib.com.pl/news/188/17/IZBA-NEGATYWNIE-O-PROJEKCIE-USTAWY-DEWELOPERSKIEJ.html) zareagował Minister Inwestycji i Rozwoju.

MINISTER INWESTYCJI I ROZWOJU
data: 27 sierpnia 2019 r.
znak sprawy: DM-VI.447 .1.201 9.MR.1
telefon: 22 522 53 00
e-mail: sekretariatDM@miir.gov.pl

Prezes Zarządu
Wielkopolskiej Izby Budownictwa

Dotyczy: odpowiedź na pismo z dnia 12 sierpnia 2019 r. w sprawie projektu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Szanowny Panie Prezesie,

w nawiązaniu do pisma przedstawiającego zastrzeżenia Wielkopolskiej Izby Budownictwa do projektowanych przepisów nowej ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym
(dalej: ,,ustawy”), pragnę zapewnić, ze w intencji Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju (MliR) jest zachowanie równowagi pomiędzy niezbędną ochroną praw nabywcy mieszkań lub domów jednorodzinnych a funkcjonowaniem rynku deweloperskiego, przyczyniającego się do osiągania celów ilościowych Narodowego Programu Mieszkaniowego.
Prace nad projektem ustawy koordynuje Urząd ochrony Konkurencji Konsumentów (UOKiK), a MIiR jest w nie zaangażowane od początku ich trwania. Warto przy tej okazji
wspomnieć, ze pierwotna koncepcja zmian była dużo bardziej rewolucyjna – UOKiK proponował całkowitą likwidację otwartych rachunków powierniczych. Nie nastąpiło to m.in. wskutek sprzeciwu MIiR, który poparł w tym zakresie stanowisko inwestorów mieszkaniowych. W tym kontekście, w opinii MIiR, powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG), który zapewni pełną ochronę nabywcom lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych należy uznać za racjonalny kompromis.
Kluczową kwestią dotyczącą właściwego funkcjonowania DFG jest zapewnienie odpowiednich środków, które będą służyły do zaspokojenia roszczeń nabywców w przypadku upadłości deweloperów lub uzasadnionych ustawowo odstąpień od umów deweloperskich w przypadku niewywiązywania się deweloperów ze zobowiązań względem nabywców. Dlatego niezwykle istotne jest takie ustalenie wysokości składki na DFG, która zapewni odpowiednią płynność Funduszu, przy jednoczesnym minimalnym wypływie na ceny mieszkań.
MIiR poparło propozycję, aby maksymalne stawki wpłat na DFG obniżyć w stosunku do propozycji ustawowej z 5 % do 3 % w przypadku otwartych rachunków powierniczych oraz z 1 % do 0,6 % w przypadku zamkniętych rachunków powierniczych. Powyższe rozwiązanie ogranicza wprawdzie możliwości Funduszu w przypadku np. gwałtownego kryzysu na rynku deweloperskim, jednak przynajmniej częściowo odpowiada na niepokoje branży oraz klientów, wyrażany również w kierowanych do MIiR wystąpieniach. Jednocześnie, jako że w projekcie ustawy wyznaczono ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa jako odpowiedzialnego za wydanie rozporządzenia określającego wysokość składki na DFG, MIiR podtrzymuje również dotychczasową deklarację, że składka będzie ustalana na możliwie jak najniższym poziomie, przy zachowaniu pełnej odpowiedzialności za płynność DFG. Możemy także zapewnić, iż w trakcie opracowywania rozporządzenia będziemy z uwagą wsłuchiwać się w głos przedstawicieli branży. Warto przy tym zaznaczyć, że w towarzyszącej projektowi ustawy ocenie skutków regulacji założono, że składka będzie wynosić 1 % w przypadku otwartych rachunków powierniczych i 0,2 % w przypadku zamkniętych rachunków powierniczych. Wartości te powinny być naturalnym punktem odniesienia do oceny proponowanych rozwiązań i ich wpływu na rynek mieszkaniowy.
Tak jak wspomniano na wstępie, podstawową intencją MIiR jest wyważenie słusznych interesów wszystkich stron rynku mieszkaniowego. Jako resort odpowiedzialny za politykę mieszkaniową MIiR musi jednak zwracać szczególną uwagę na zabezpieczenie osób fizycznych, które w ramach transakcji na rynku nieuchronnością są zazwyczaj grupą ponoszącą wyższe ryzyko, np. wskutek rynkowego zjawiska asymetrii informacji. Dla wielu nabywców zakup mieszkania jest często transakcją życia, której ewentualne niepowodzenie może mieć bardzo poważne konsekwencje, łącznie z trudnościami w samodzielnym zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Ewentualne niepowodzenie inwestycji i zagrożenie stratą zainwestowanych środków z punktu widzenia nabywcy jest dotkliwiej odczuwalne niż z punktu widzenia profesjonalnego podmiotu deweloperskiego. W związku z tym należy wprowadzić środki ochrony, pozwalające mieć pewność, że w ramach transakcji na rynku pierwotnym nabywca uzyska mieszkanie albo zwrot wszystkich poniesionych nakładów finansowych. Powstanie DFG, jako mechanizmu zabezpieczającego nabywców lokali mieszkalnych, jest więc uzasadnione, a moment wprowadzenia tego systemu jest właściwy, szczególnie w obecnej sytuacji, przy dobrej kondycji branży.
MIiR docenia rolę deweloperów w prowadzeniu nowych inwestycji mieszkaniowych i ich wpływ na zmniejszanie się deficytu mieszkaniowego. Mamy świadomość, że nowy system ochrony praw nabywców narzuca nowe obowiązki na inwestorów mieszkaniowych, jednak należy zwrócić uwagę, że wzmocniona ochrona nabywców może mieć również pozytywne przełoŻenie na branżę deweloperską – dzięki większemu poczuciu bezpieczeństwa nabywcy chętniej będą decydować się na kupno mieszkania. Zbliżenie zasad zakupu na rynku pierwotnym i wtórnym również może mieć pozytywne konsekwencje – można założyć, że przy zbliżonym stopniu ryzyka, klienci chętniej wybiorą nowe mieszkanie z rynku pierwotnego, co w oczywisty sposób wzmocni podmioty inwestujące w budowę nowych mieszkań.
Biorąc pod uwagę obecny etap prac legislacyjnych należy przypuszczać, iż nowa ustawa nie wejdzie w życie w aktualnej kadencji Parlamentu RP. W opinii Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju – dla dobra rynku mieszkaniowego – prace nad projektem powinny być jednak kontynuowane w kolejnej kadencji w celu wypracowania rozwiązań służących zarówno tronie popytowej, jak i stronie podażowej pierwotnego rynku mieszkaniowego.

Z poważaniem

MINISTER INWESTYCJI I ROZWOJU
z up.
Alicja Ogonowska
Zastępca Dyrektora
Departamentu Mieszkalnictwa