Aktualności

IZBA NEGATYWNIE O PROJEKCIE USTAWY DEWELOPERSKIEJ

16.08.2019

Pan Mateusz Morawiecki
Prezes Rady Ministrów
Kancelaria Prezesa Rady Ministrów
Al. Ujazdowskie 1/3
00 – 583 Warszawa

Dot. projektu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (UD 358).

Szanowny Panie Premierze.

         Wielkopolska Izba Budownictwa pismem z 20 grudnia 2018 r. l.dz. 67/2018 przesłała na ręce pana Marka Niechciała prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów stanowisko w sprawie projektu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (UD 358).

Dnia 13 lutego br. pan prezes Marek Niechciał przesłał do pana Mariusza Skowrońskiego sekretarza Stałego Komitetu Rady Mi­nistrów pismem znak DOZIK-5.071.60.2018.JTB wyżej wymieniony projekt ustawy z załącz­nikami. Jednym z załączników jest „Stanowisko do uwag zgłoszonych do projektu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym z dnia 11 grudnia 2018 r. (konsultacje publiczne)”. W tym dokumencie UOKiK odnosi się między innymi do uwag zgłoszonych przez Wielkopolską Izbę Budownictwa. Analiza „Stanowiska” prowadzi do szeregu istotnych wniosków, które powinny znaleźć pozytywne odzwierciedlenie w projekcie.

I.

Zmiany proponowane w projekcie, niestety nie uwzględniają postulatów zgłaszanych przez branżowe izby gospodarcze i inne organizacje, a także nie uwzględniają postulatów zapisanych we wspól­nym stanowisku wielkopolskich organizacji gospodarczych w sprawie projektu nowelizacji ustawy deweloperskiej z dnia 20 września 2018 r. Stanowisko to przedstawiły poniższe organizacje:

  • Wielkopolska Izba Budownictwa,
  • Loża Wielkopolska BCC,
  • Polska Izba Gospodarcza Importerów, Eksporterów i Kooperacji,
  • Wielkopolska Izba Przemysłowo-Handlowa,
  • Wielkopolska Okręgowa Izba Inżynierów Budownictwa,
  • Wielkopolski Klub Kapitału,
  • Wielkopolski Związek Pracodawców Lewiatan.

II.

UOKiK nie odniósł się nawet jednym zdaniem do zastrzeżeń Izby dotyczących wprowadzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

W piśmie Izby z 20 grudnia 2018 znalazły się poniższe zastrzeżenia.

„Projekt zakłada, że składki do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego będą wpłacali deweloperzy, jako określony procent każdej wpłaty klientów na otwarty lub zamknięty rachunek powierniczy. UOKiK proponuje, aby dla tego pierwszego rachunku maksymalna stawka wynosiła 5 %, a dla drugiego – 1 %. Wartość stawki procentowej może być niższa, jeśli tak zdecyduje w rozporządzeniu minister inwestycji i rozwoju, który taką decyzję podejmowałby w porozumieniu z ministrem finansów. Wezmą oni pod uwagę opinię Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego i UOKiK. Oznacza to, że kwota składki będzie uzależniona od ceny mieszkania lub domu. Im ta cena będzie wyższa, tym nominalna wysokość składki będzie wyższa. Jeśli deweloper jej nie wpłaci do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, wówczas bank prowadzący rachunek powierniczy odmówi wypłaty pieniędzy na budowę.

Na przykład przy inwestycji na 100 lokali, na Fundusz trzeba będzie wpłacić ponad 2 mln złotych. To są bardzo duże kwoty, które przy obecnych, różnych problemach w branży, mogą często decydować o nierentowności takiego przedsięwzięcia.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zwróci wszystkie wpłaty klientom firmy deweloperskiej w dwóch przypadkach:

  • kiedy deweloper zostanie postawiony w stan upadłości (sędzia komisarz wyrazi zgodę na odstąpienie od dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego),
  • kiedy klient skorzysta z ustawowej możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej np. jeśli deweloper zaprzestanie budowy lub nie usunie istotnej wady mieszkania lub domu.

         Wstępne oceny skutków wprowadzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego zakładają:

  • podwyższenie kosztów dla deweloperów wynikające przede wszystkim z konieczności odprowadzania składek do funduszu;
  • bezpowrotne przekazywanie na fundusz 5 % wartości otrzymanych wpłat jest rozwiązaniem zdecydowanie nieadekwatnym do celów, które mu przyświecają. Całkowicie bowiem pomija uzasadnione interesy podmiotów (deweloperów) obarczonych tymi regulacjami;
  • wzrost cen mieszkań;
  • możliwe ograniczenie konkurencji na rynku oraz liczby realizowanych projektów deweloperskich.

Fundusz w założeniu stosować będzie zasadę odpowiedzialności zbiorowej deweloperów za niepowodzenie innych przedsięwzięć. Dodatkowo odprowadzaniem składek objęci byliby wszyscy deweloperzy, także deweloperzy stosujący zamknięte rachunki powiernicze.

Podsumowując zaznaczyć należy, że cel wprowadzenia projektu w analizowanym zakresie przyniesie jedynie negatywne i odwrotne od zamierzonych skutki. Wielce prawdopodobne jest przy tym naruszenie konstytucyjnych zasad: wolności gospodarczej i możliwości jej ograniczenie tylko ze względu na ważny interes społeczny. Obecnie obowiązujący model (otwarte lub zamknięte rachunki powiernicze – będące wyborem dewelopera) w sposób wystarczający chroni interesy klientów, nie ograniczając przy tym możliwości rozwoju pierwotnego rynku mieszkaniowego, stąd też postulat wprowadzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego jest nieuzasadniony.

Mimo że Izba przedstawiła istotne zastrzeżenia do propozycji wprowadzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, UOKiK nie odniósł się do podnoszonych kwestii.

W dniach 21 i 22 stycznia 2019 r. w Centrum Konferencyjnym Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów odbyła się konferencja uzgodnieniowa na temat projektu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Także w trakcie tej konferencji mimo dyskusji, podczas której wyartykułowano szereg argumentów przeciw Funduszowi, UOKiK nie zrezygnował z jego wprowadzenia.

Ostatnio (vide Rzeczpospolita z 7 sierpnia 2019 r., dział PRAWO CO DNIA, artykuł „Przez nową składkę wzrosną ceny mieszkań”) prezes UOKiK poinformował, że w nowej wersji projektu ustawy maksymalna stawka będzie obniżona do 3 % dla otwartych rachunków powierniczych i do 0,6 % dla zamkniętych rachunków. Należy podkreślić, że także wprowadzenie Gwarantowanego Funduszu Deweloperskiego z obniżonymi stawkami maksymalnymi jest nie do przyjęcia. I to z dwu powodów:

  • primo – brak merytorycznych podstaw do wprowadzenia Funduszu;
    skoro na przeszło półtora miliona transakcji na rynku deweloperskim nie zanotowano ani jednego przypadku, który wymagałby wypłaty na rzecz poszkodowanego klienta z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, to po co ten Fundusz?,
  • secundo – prezes UOKiK stwierdza, że (źródło jak wyżej) „składki w normalnym roku, w którym nie będzie zawirowań, wyniosą około 1 % dla otwartych rachunków”;
    ponieważ jednak projekty deweloperskie zazwyczaj trwają dłużej niż jeden rok, deweloperzy i tak musieliby uwzględniać w kalkulacjach maksymalne stawki, a to z kolei wpłynęłoby na podwyższenie cen mieszkań.

III.

Kolejna kwestia poruszona przez Izbę to rozszerzenie charakteru podmiotowego ustawy deweloperskiej, poprzez włączenie w zakres jej stosowania sprzedaży garaży, komórek lokatorskich oraz już wybudowanych mieszkań z pozwoleniem na użytkowanie.

We wspomnianym wcześniej piśmie przedstawiliśmy poniższe stanowisko.

„Projekt przewiduje rozszerzenie zakresu przedmiotowego ustawy deweloperskiej o umowy obejmujące lokale użytkowe lub udziały w tych lokalach nabywane wraz z własnością lokalu mieszkalnego czy domu jednorodzinnego.

Należy przede wszystkim zauważyć, że zakres zastosowania przepisów ustawy deweloperskiej ograniczony jest do budownictwa mieszkaniowego, mającego za przedmiot lokale mieszkalne lub domy jednorodzinne. Tym samym lokale o innym przeznaczeniu niż mieszkalne, czyli np. usługowe, handlowe, biurowe, użytkowe, są wyłączone z rygorów nałożonych przez aktualnie obowiązujące przepisy.

Z prawnego punktu widzenia, regulacja ustawy deweloperskiej ma chronić interes prawny nabywcy mieszkania lub domu, jako najdroższych części składowych kupowanych nieruchomości. To mieszkanie jako dobro szczególne podlega wyjątkowej ochronie. Nie sposób zatem znaleźć uzasadnienie dla rozszerzania katalogu nieruchomości włączonych przez projekt pod reżim prawny ustawy deweloperskiej, co w sposób oczywisty utrudnia prowadzenie działalności gospodarczej i podnosi jej koszty. Należy podkreślić stanowisko, że ustawodawca celowo wykluczył spod rygoru ustawy deweloperskiej udziały w hali garażowej czy pomieszczenia gospodarcze, które nie wymagają angażowania ze strony nabywcy dużych nakładów finansowych czy finansowania ich zakupu z kredytu bankowego.

Projekt przewiduje ponadto, że ustawa deweloperska będzie miała zastosowanie nie tylko do lokali w budowie, ale również do lokali w okresie po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Zwrócić należy uwagę, że wątpliwości dotyczące ustalenia momentu, do którego obowiązuje dewelopera tryb zawierania umów deweloperskich, istniały jedynie w początkowym okresie obowiązywania ustawy. Kwestię te jednoznacznie rozstrzygnęło orzecznictwo wskazując, że momentem tym jest uzyskanie ostatecznego pozwolenia na użytkowanie.

Istotą regulacji ustawy deweloperskiej było zabezpieczenie słusznych interesów nabywców lokali mieszkalnych, które nie zostały jeszcze wybudowane, za które nabywca uiszcza część płatności na etapie ich budowy. Ryzyka ekonomiczne wymagające specjalnego reżimu ochrony konsumenta nie występują jednak w przypadku, gdy budynek został już wybudowany i uzyskał pozwolenie na użytkowanie. W przypadku wprowadzenia w życie rozwiązania proponowanego w projekcie, zakup lokalu na rynku pierwotnym nie będzie się różnił się od nabywania nieruchomości na rynku wtórnym.

UOKiK odniósł się do powyższego następująco:

„Rozszerzenie zakresu zastosowania ustawy również na lokale użytkowe jest potrzebne w ocenie projektodawcy z uwagi na fakt iż obecnie środki finansowe wpłacane przez nabywcę tytułem ceny za lokal mieszkalny podlegają ochronie przewidzianej w przepisach u.o.p.n., natomiast takiej ochronie nie podlegają środki nabywcy wpłacone tytułem ceny za nabywany łącznie z lokalem np. garaż. Nie korzystają także z ochrony wynikającej z wpisu roszczenia do księgi wieczystej (m.in. na wypadek upadłości dewelopera). Propozycja zmierza więc do objęcia ochroną również środków z tytułu umowy o lokal użytkowy. Celem regulacji jest też wyeliminowanie zawierania dwóch oddzielnych umów (o lokal użytkowy oraz o lokal mieszkalny) w przypadku, gdy nabywca kupuje wraz z lokalem mieszkalnym lokal użytkowy. Pod pojęciem lokalu użytkowego rozumie się na potrzeby przedmiotowej regulacji lokal inny niż lokal mieszkalny, jednak z wyłączeniem lokali przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej.

Należy wyjaśnić, że już zgodnie z ratio legis obowiązującej ustawy jej przepisy powinny znaleźć zastosowanie w każdym przypadku zawierania przez dewelopera z nabywcą umowy, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia praw wynikających z umowy deweloperskiej (na którą składa się zobowiązanie do wybudowania lokalu albo domu i usta­nowienie prawa odrębnej własności oraz przeniesienie prawa własności lokalu albo domu). Zatem również w przypadku umów zawieranych po zakończeniu budowy. Obecne brzmienie przepisów ustawy wprowadziło liczne wątpliwości interpretacyjne, które faktycznie znalazły odpowiedzi w orzecznictwie. Niemniej jednak w praktyce dochodzi do sytuacji, w których przepisy u.o.p.n. stosuje się wyłącznie do umów dotyczących lokali mieszkalnych (domów jednorodzinnych), co do których nie została wydana jeszcze decyzja o pozwoleniu na użytkowanie (nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy domu, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu).

W ocenie projektodawcy taka praktyka nie jest zgodna z celem już obowiązującej ustawy, dlatego też proponuje się doprecyzowanie zakresu przedmiotowego nowej ustawy.

Należy zauważyć, że również w przypadku zakończonej budowy nadal występuje ryzyko, gdyż umowa zawierana z nabywcą ma charakter umowy cywilnoprawnej zobowiązującej do przeniesienia własności w przyszłości umowy o charakterze przedwstępnym. Często jest to umowa w zwykłej formie pisemnej, co uniemożliwia dokonanie wpisu roszczenia nabywcy do księgi wieczystej, tym samym nabywca nie może skorzystać ze środków ochrony związanych z wpisem. Należy też pamiętać, że na podstawie takiej umowy nabywca wpłaca 100 % ceny i środki te nie podlegają żadnej ochronie. Stąd też w ocenie projektodawcy konieczna jest interwencja legislacyjna w tym obszarze.”

Powyższe stanowisko oparte jest na subiektywnej ocenie UOKiK – o czym świadczy następujący cytat: „W ocenie projektodawcy taka praktyka nie jest zgodna z celem już obowiązującej ustawy, dlatego też proponuje się doprecyzowanie zakresu przedmiotowego nowej ustawy”. Dalej UOKiK akcentuje również ewentualne ryzyko związane z tym, że w takiej sytuacji zawierana jest umowa w zwykłej formie pisemnej, co uniemożliwia dokonanie wpisu roszczenia nabywcy do księgi wieczystej i skorzystanie przez klienta z tego zabezpieczenia. Należy podkreślić, że twierdzenie to nie jest poparte żadnymi danymi statystycznymi.

IV.

Kolejna kwestia poruszona przez Izbę to brak wzajemnego skorelowania praw i obowiązków wynikających z umowy rezerwacyjnej, nadmierne i nieuzasadnione uprzywilejowanie nabywcy kosztem sprzedającego.

„W projekcie przewidziano wprowadzenie przepisów dotyczących zasad zawierania umów rezerwacyjnych. Jakkolwiek uregulowanie umowy rezerwacyjnej jest zabiegiem pożądanym – i postulowanym od samego początku obowiązywania ustawy deweloperskiej – to jednak proponowane rozwiązania budzą istotne wątpliwości, szczególnie w zakresie wzajemnych praw i obo­wiązków stron. Do najważniejszych z nich należą:

a)         obligatoryjny zwrot opłaty rezerwacyjnej w każdym przypadku, gdy klient nie otrzyma kredytu;

b)        zwrot opłaty rezerwacyjnej osobie zainteresowanej zawarciem umowy z deweloperem w podwójnej wysokości (kwota wpłacona tytułem rezerwacji przez nabywcę powiększona o identyczną kwotę wypłacaną przez dewelopera) w przypadku niewykonania przez dewelopera umowy rezerwacyjnej przy braku identycznej sankcji dla nabywcy, którym umowę rezerwacyjną wypowie bez przyczyny;

c)         możliwość rozwiązania umowy rezerwacyjnej i obowiązek zwrotu środków w przypadku zmian w treści prospektu informacyjnego. Zmiana treści prospektu informacyjnego może wynikać z przyczyn, które nie zależą od dewelopera. Przede wszystkim proponuje się modyfikację projektu w tej materii, albowiem będzie to łatwy środek do wypowiedzenia / odstąpienia od umowy rezerwacyjnej i żądania zwrotu opłaty; 

d)        ograniczenie wysokości opłaty rezerwacyjnej do 1 % ceny mieszkania. Opłata rezerwacyjna na takim niskim poziomie u niektórych deweloperów będzie skutkowała odmową zawierania umów rezerwacyjnych.

Opłata rezerwacyjna stanowi wynagrodzenie dla dewelopera za wstrzymanie sprzedaży danego lokalu na pewien okres czasu (jest zatem formą odpłatnego świadczenia). W doktrynie i orzecznictwie ukształtował się pogląd, że nie należy jej utożsamiać ani z zaliczką, ani z zadatkiem, stąd też zupełnie niezrozumiałe jest, dlaczego zwrot opłaty w podwójnej wysokości miałby być sankcją dla dewelopera za niewykonanie umowy. Opłata rezerwacyjna ma stanowić formę ochrony interesów dewelopera, bowiem przy założeniu jej bezpłatności, potencjalni nabywcy mogliby dokonywać rezerwacji dużej części znajdujących się w ofercie lokali bez żadnych negatywnych dla siebie skutków i co w oczywisty sposób mogłoby doprowadzić do paraliżu w sprzedaży u deweloperów.

Stanowisko UOKiK było natomiast następujące:

„Art. 33 projektu określa sytuacje, w których opłata rezerwacyjna jest zwracana. Są to trzy przypadki: nieuzyskanie kredytu przez rezerwującego, niewykonanie przez dewelopera zobowiązania do czasowego wyłączenia lokalu zarezerwowanego z oferty sprzedaży oraz jeżeli deweloper dokona zmian w prospekcie bez zgody rezerwującego. W innych sytuacjach opłata rezerwacyjna nie podlega zwrotowi – takie jest założenie tej instytucji. Dla rezerwującego – osoby fizycznej brak zwrotu opłaty rezerwacyjnej w przypadku niezawarcia z deweloperem umowy deweloperskiej jest, w ocenie projektodawcy, dotkliwą sankcją.

Maksymalna wysokość opłaty rezerwacyjnej na poziomie 1 % wydaje się maksymalna z punktu widzenia zarówno rezerwującego jak i dewelopera.

Jednocześnie wyjaśnienia złożone PZFD informowały:

Art. 33 projektu określa sytuacje, w których opłata rezerwacyjna jest zwracana. Są to trzy przypadki: nieuzyskanie kredytu przez rezerwującego, niewykonanie przez dewelopera zobowiązania do czasowego wyłączenia lokalu zarezerwowanego z oferty sprzedaży oraz jeżeli deweloper dokona zmian w prospekcie bez zgody rezerwującego. W innych sytuacjach opłata rezerwacyjna nie podlega zwrotowi – takie jest założenie tej instytucji. Dla rezerwującego – osoby fizycznej brak zwrotu opłaty rezerwacyjnej w przypadku niezawarcia z deweloperem umowy deweloperskiej jest, w ocenie projektodawcy, dotkliwą sankcją. Z przeprowadzonych przez UOKiK badań w celu przygotowania dla Sejmu RP Informacji Rady Ministrów dla Sejmu o skutkach obowiązywania ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wraz z propozycjami zmian (przyjęta przez Sejm RP 10 października 2014 r. druk nr 2454) wynika, iż w latach 2012 – 2013 umowy rezerwacyjne były stosowane przez ponad 47 % deweloperów. Jednocześnie ok. 31 % spośród tych, którzy stosowali umowy rezerwacyjne pobierało opłatę z tytułu rezerwacji, przy czym ponad 12 % z nich zatrzymywało w pełni (zadatek) lub częściowo kwotę wpłaconej opłaty rezerwacyjnej, przy przypadku rezygnacji klienta, niespowodowanej odmową udzielenia kredytu na zakup mieszkania (analizy własne UOKiK). W lutym 2017 roku Urząd skierował pisma do 9 największych deweloperów (deweloperzy, którzy według rankingów prasowych sprzedali w 2016 roku ponad 1000 lokali mieszkalnych; ich łączna sprzedaż stanowiła ponad 25 % sprzedaży w 6 największych aglomeracjach w Polsce). Wszyscy najwięksi deweloperzy pobierali opłatę za rezerwację lokalu mieszkalnego / domu jednorodzinnego. Jednocześnie z przedmiotowych badań wynika, że minimalna stwierdzona wysokość opłaty rezerwacyjnej zamyka się w przedziale od 300 zł do 3000 zł. Wysokość maksymalna opłaty rezerwacyjnej kształtuje się następująco: od 5000 zł do 20000 zł albo od 5 % do 10 % wartości lokalu. Zgodnie z danymi za 2016 rok, opłata rezerwacyjna, pobierana przez największych deweloperów, wynosiła od 300 zł do 20000 zł albo 5 % wartości lokalu (w tym przypadku najwyższa pobrana opłata z tego tytułu w 2016 roku wynosiła blisko 70 000 zł). Należy jednak podkreślić, że maksymalna stawka pobieranej opłaty przez 5 na 9 największych deweloperów wynosiła 5000 zł (por. raport „Konsument na rynku deweloperskim”, styczeń 2014 – przygotowany przez UOKiK). Wspomniany raport dostępny jest na stronie UOKiK: https://www.uokik.gov.pl/analizy_rynku2.php#faq2144. Skoro zatem maksymalna stawka pobieranej na rynku opłaty rezerwacyjnej wynosi 5.000 zł (co stanowi 1 % przy mieszkaniu wartym 500.000 zł oraz ok. 1,5 % przy średniej cenie mieszkania (z badań UOKiK wynika że jest to ok. 360000 zł), to w projekcie przyjęto maksymalną stawkę opłaty rezerwacyjnej na poziomie 1 %.

Zwrot rezerwującemu opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości (kwota wpłacona tytułem rezerwacji przez rezerwującego przed umową sprzedaży powiększona o identyczną kwotę wypłacaną przez dewelopera) w przypadku niezawarcia przez niego umowy sprzedaży z powodu nieusunięcia przez dewelopera (albo przedsiębiorcę innego niż deweloper) wad zgłoszonych do protokołu odbioru ma zachęcić dewelopera (albo przedsiębiorcę innego niż deweloper) do skutecznego usuwania zgłoszonych do protokołu odbioru wad i przeniesienia na nabywcę własności lokalu / domu bez wad. Obecnie z przepisu wynika, że chodzi o wady zgłoszone do protokołu – mamy tu do czynienia z umowami sprzedaży z art. 3 i 4 – do których stosuje się przepisy o odbiorze w ograniczonym zakresie tylko art. 40 ust. 1 – 3.”

Przedstawione w powyższym stanowisku UOKiK określenie maksymalnej stawki opłaty rezerwacyjnej w kwocie 5.000 zł budzi poważne zastrzeżenia – zwłaszcza we fragmencie, z którego wynika, że UOKiK opierał wyliczenie na danych od 5 z 9 największych deweloperów. Można w związku z tym odnieść wrażenie, że UOKiK z wielu dostępnych danych na temat wysokości opłaty rezerwacyjnej, arbitralnie wybrał kwotę pasującą do z góry ustalonej stawki procentowej (1 % wartości mieszkania). Fakt, że 5 na 9 największych deweloperów pobiera opłaty rezerwacyjną w kwocie 5000 zł. Jest to jednak tylko 55,55 % tej populacji. A co z pozostałymi czterema największymi deweloperami (45,55 %)? A co z resztą całej populacji deweloperów? Należy podkreślić, że wnioskowanie o wysokości stawki na podstawie danych dotyczących 55,55 % populacji o liczności 9 nie spełnia wymagań dotyczących wnioskowania o całej populacji deweloperów w Polsce. Wiarygodność takiego wnioskowania jest bliska zeru. Zgodnie z wymaganiami statystyki, aby wnioskowanie o populacji deweloperów w Polsce na podstawie próby było poprawne, próba badawcza musi być próbą reprezentatywną dla tej populacji. Aby to było możliwe, trzeba spełnić następujące wymagania. Instytucja badająca (w tym przypadku UOKiK) musi dysponować operatem badanej populacji deweloperów w Polsce. Operat badanej populacji to zbiór elementów tej populacji odwzorowany na liście, z której dobiera się próbę, sporządzonej zgodnie z poniższymi zasadami:

  • odpowiedniości – wykaz powinien wiernie odzwierciedlać badaną populację deweloperów z uwzględnieniem jej aktualności,
  • kompletności – wykaz powinien zawierać wszystkie jednostki badanej populacji (wszystkich deweloperów),
  • wyłączności – każdy element populacji (każdy deweloper) musi występować w wykazie tylko raz,
  • dokładności – wykaz nie może zawierać jednostek nieistniejących (nieistniejących deweloperów) lub nienależących do populacji badanej,
  • dogodności – wykaz powinien być ponumerowany i dostępny w jednym miejscu.

W kolejnym kroku po przygotowaniu operatu badanej populacji deweloperów, należy określić liczebności próby reprezentatywnej. Liczebność zależy między innymi od:

  • rodzaju badanych jednostek – przedsiębiorstwa deweloperskie,
  • zakresu przestrzennego badań – badania krajowe,
  • liczby podgrup analizowanych w badaniach – co najmniej 3 podgrupy (mali, średni i duzi deweloperzy), lepiej byłoby dokonać głębszego podziału – nie tylko według wielkości, ale także według innych kryteriów, takich jak np. forma prawna, kapitał (polski, międzynarodowy, prywatny, instytucjonalny), zakres prowadzenia działalności (lokalny, na poziomie regionu, całego kraju czy też na rynku krajowym i międzynarodowym).Ostatecznie liczba podgrup byłaby większa od 10. Dla takich warunków liczebność grupy reprezentatywnej powinna mieścić się w przedziale od 500 do 1000.

W następnym kroku należy zapewnić losowy dobór próby z operatu i przeprowadzić badania. Dopiero tak uzyskane wyniki pozwalają na określenie rzeczywistej maksymalnej stawki opłaty rezerwacyjnej.

Podsumowując, maksymalną stawkę opłaty rezerwacyjnej można w miarę trafnie określić po przeprowadzeniu badań na próbie reprezentatywnej. Taka próba powinna obejmować od 500 do 1000 deweloperów. W żadnym razie wyniki dotyczące 5 największych deweloperów nie stanowią podstawy do określenia maksymalnej stawki.

Poza tym wnioskowane UOKiK jest oparte na błędnym założeniu, że maksymalna stawka opłaty rezerwacyjnej akceptowana przez pięciu największych deweloperów, jest do zaakceptowania przez wszystkich deweloperów, niezależnie od takich czynników, jak:

  • wielkość firmy,
  • standing finansowy,
  • obszar obsługiwanego rynku (np. lokalny vs ogólnopolski),
  • itd.

Dalej UOKiK nie odnosi się do zastrzeżenia „zwrot opłaty rezerwacyjnej osobie zainteresowanej zawarciem umowy z deweloperem w podwójnej wysokości (kwota wpłacona tytułem rezerwacji przez nabywcę powiększona o identyczną kwotę wypłacaną przez dewelopera) w przypadku niewykonania przez dewelopera umowy rezerwacyjnej przy braku identycznej sankcji dla nabywcy, który umowę rezerwacyjną wypowie bez przyczyny”. Umowy powinny być zawierane z poszanowaniem zasady równości stron. Tymczasem w tym przypadku dochodzi do nieuza­sadnionego uprzywilejowania nabywcy mieszkania.

Podsumowując, zaprezentowane powyżej stanowisko UOKiK nie przemawia za utrzymaniem rozwiązań zaproponowanych w projekcie ustawy.

V.

Kolejna kwestia podnoszona przez WIB to wypłaty na rzecz dewelopera ostatniej części wpłat dokonywanych na otwarty rachunek powierniczy dopiero po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego przenoszącego własność.

W tej kwestii zaprezentowaliśmy poniższe stanowisko.

„W projekcie proponuje się, by ostatnia część wpłat na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy wypłacana była deweloperowi dopiero po otrzymaniu wypisu aktu przenoszącego własność. Niejednokrotnie przeniesienie własności, poza czynnościami leżącymi po stronie dewelopera, uzależnione jest od uzyskania z różnych instytucji stosownych dokumentów, na co deweloper nie ma żadnego wpływu. Najczęściej taki proces trwa kilka miesięcy. Zdarza się również, że nabywcy mieszkań, pomimo upomnień ze strony dewelopera, nie stawiają się na kolejne terminy wyznaczane na przeniesienia prawa własności, a deweloper nie ma środków, by skutecznie i szybko to wyegzekwować. W takim przypadku musi ponosić dalsze koszty, np. odsetek od kredytu w związku z brakiem możliwości wcześniejszego spłacenia środkami pochodzącymi z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Przeniesienie wypłaty ostatniej transzy na etap po przeniesieniu prawa własności odbije się więc negatywnie na bieżącym finansowaniu działalności i planowaniu kolejnych inwestycji.

UOKiK zajął poniższe stanowisko w tej sprawie.

„Propozycja wypłaty ostatniej transzy po przeniesieniu na nabywcę prawa własności stanowi instrument dyscyplinujący dewelopera do terminowego zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego albo zadania inwestycyjnego oraz jak najszybszego przeniesienia tego prawa na nabywcę. Dla nabywcy stanowi to kolejne dodatkowe zabezpieczenie. Nabywca pomimo wpłacenia 100 % ceny i odbioru lokalu / domu nadal nie jest jego właścicielem. Proces przenoszenia własności może trwać nawet do kilku miesięcy, co również podnosi PZFD. Trudno też zgodzić się z argumentacją, że Przeniesienie wypłaty ostatniej transzy na etap po przeniesieniu prawa własności odbije się więc negatywnie na bieżącym finansowaniu działalności i planowaniu kolejnych inwestycji, gdyż wysokość ostatniej transzy będzie wynosić pomiędzy 25 % a 10 % wartości i zostanie określona w harmonogramie przedsięwzięcia / zadania przez dewelopera. Oznacza to, że sam deweloper o tym zdecyduje. W praktyce większość należnych deweloperowi pieniędzy zostanie mu już przekazana w trakcie realizacji przedsięwzięcia / zadania. Ustawa zapewnia deweloperowi mechanizm obrony w przypadku niestawiania się nabywcy na podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność. Co więcej ma możliwość zastrzeżenia kar umownych z tego tytułu. Ponadto zgłoszone zastrzeżenie utwierdza w przekonaniu, że koniecznym jest wprowadzenie przedmiotowych zmian mających na celu ochronę środków nabywców. Skoro przesunięcie w czasie wypłaty tych środków spowoduje zagrożenie dla bieżącego finansowania działalności dewelopera, należy postawić pytanie, czy taki deweloper powinien funkcjonować na rynku. Ryzyko utraty przez niego płynności finansowej spoczywa bowiem na barkach nabywcy i oparte jest na jego środkach, które bardzo często pochodzą z kredytu. Taka praktyka nie może zostać zaakceptowana. Por. chociażby doniesienia medialne na temat przypadku z Koszyc Wielkich, vide:

https://gazetakrakowska.pl/koszyce-wielkie-moga-stracic-mieszkania-za-ktore-juz-zaplacili-deweloperowi/ar/13619098;

https://www.money.pl/gospodarka/wiadomosci/artykul/kupili-mieszkania-ich-blok-zostal-obciazony,123,0,2419067.html).”

         Powyższe stanowisko UOKiK wymaga rzeczowego przeanalizowania.

  1. Stwierdzenie „Propozycja wypłaty ostatniej transzy po przeniesieniu na nabywcę prawa własności stanowi instrument dyscyplinujący dewelopera do terminowego zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego albo zadania inwestycyjnego oraz jak najszybszego przeniesienia tego prawa na nabywcę.” prowadzi do następującej konkluzji – UOKiK uważa, że deweloper nie jest zainteresowany terminowym zakończeniem przedsięwzięcia deweloperskiego i trzeba go do tego przymuszać. Inaczej mówiąc osoba zarządzająca firmą deweloperską rozmyślnie działa na jej szkodę i opóźnia zakończenie inwestycji.
  2. Kolejne stwierdzenie UOKiK „Trudno też zgodzić się z argumentacją, że Przeniesienie wypłaty ostatniej transzy na etap po przeniesieniu prawa własności odbije się więc negatywnie na bieżącym finansowaniu działalności i planowaniu kolejnych inwestycji, gdyż wysokość ostatniej transzy będzie wynosić pomiędzy 25 % a 10 % wartości i zostanie określona w harmonogramie przedsięwzięcia / zadania przez dewelopera. Oznacza to, że sam deweloper o tym zdecyduje. W praktyce większość należnych deweloperowi pieniędzy zostanie mu już przekazana w trakcie realizacji przedsięwzięcia / zadania.” wymaga szerszego omówienia. Oczywiście to deweloper ustala harmonogram przedsięwzięcia, ale deweloper nie jest w stanie przewidzieć, że część kupujących nie przystąpi do aktu notarialnego przenoszącego własność zgodnie z harmonogramem. Możliwe tutaj są na przykład takie przypadki:
  • klient użytkuje mieszkanie, ale nie jest zainteresowany podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego własność,
  • deweloper przekazał mieszkanie małżeństwu, które podjęło decyzję o rozwodzie i w związku z tym termin podpisania aktu przesuwa się w nieskończoność (np. rozwód z orzeczeniem winy jednej ze stron może trwać kilka lat),
  • nabywca użytkujący mieszkanie zmarł przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego własność i trwa sprawa spadkowa (w przypadku konfliktu między spadkobiercami może trwać kilka lat).

Efekt jest taki, że deweloper finansujący przedsięwzięcie z kredytu musi ponosić koszty jego obsługi, natomiast zyskuje bank, który obraca zamrożonymi środkami.

Dalej, deweloper nie ma możliwości, mówiąc kolokwialnie, przełożenia płatności części zobowiązań swoim kontrahentom w kwocie proporcjonalnej do ostatniej transzy na czas po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność. Musi płacić terminowo i całą kwotę.

I na koniec jeszcze jedna istotna kwestia. UOKiK jest w błędzie twierdząc, iż to deweloper odgórnie ustala harmonogram spłaty transz i że wysokość ostatniej transzy wynosi 10 do 25 % wartości mieszkania. Faktycznie transze są ustalane z uwzględnieniem dwu czynników:

  • harmonogramu inwestycji, który ustala się w oparciu o wytyczne ustawowe,
  • zdolności kredytowej klientów.

To właśnie ten drugi czynnik stanowi najważniejszą wytyczną do ustalania harmonogramu spłaty transz. W mniejszych miejscowościach, gdzie zdolność kredytowa klientów jest zdecydowanie niższa i zakup mieszkania odbywa się w celu zamieszkania a nie w celach inwestycyjnych, nabywcy nie są w stanie jednocześnie płacić czynszu za najem mieszkania, w którym aktualnie mieszkają i odsetek od kredytu na zakup nowego mieszkania. W związku z powyższym bardzo częstą praktyką jest ustalanie harmonogramu w systemie 10/90 – to znaczy 10 % wpłaty początkowej a reszta (90 %) po zakończeniu inwestycji. To oznacza, że stwierdzenie UOKiK „W praktyce większość należnych deweloperowi pieniędzy zostanie mu już przekazana w trakcie realizacji przedsięwzięcia” niestety nie odpowiada stanowi faktycznemu. Zatem nie można mówić o niskim ryzyku dewelopera, ponieważ w większości przypadków pozostaje do spłaty w ramach ostatniej transzy kwota w wysokości 90 % wartości mieszkania! Tego nie wytrzyma żaden (nawet duży) polski deweloper.

  1. I wreszcie kuriozalne stwierdzenie UOKiK: „Skoro przesunięcie w czasie wypłaty tych środków spowoduje zagrożenie dla bieżącego finansowania działalności dewelopera, należy postawić pytanie, czy taki deweloper powinien funkcjonować na rynku.” Można je podsumować tak – wielcy międzynarodowi deweloperzy poradzą sobie. Wesprze ich zagraniczna centrala, tym bardziej, że będzie świadoma faktu, że dzięki takiemu działaniu wyeliminuje lokalną konkurencję. A polscy, w szczególności średni i mali deweloperzy upadną. Tutaj rodzi się gorzkie pytanie – Czy taki jest cel projektu przygotowanego przez UOKiK – zlikwidować polskich deweloperów? Panie Premierze, jak to się ma do deklaracji Pańskiego rządu o wspieraniu rodzimych przedsiębiorców?
  2. Pojedynczy odosobniony przypadek z Koszyc Wielkich nie może być podstawą do radykalnych zmian ustawy. Tym bardziej, że powyższy przypadek miał miejsce przed wprowadzeniem ustawy deweloperskiej (przed 2012 r.), a klienci pozawierali zwykłe umowy przedwstępne.

VI.

Obowiązek utrzymywania mieszkaniowego rachunku powierniczego aż do momentu, kiedy nastąpi przeniesienie prawa własności z ostatniej umowy deweloperskiej zawartej w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego albo zadania inwestycyjnego.

Nasze stanowisko w tej materii poniżej.

„Obecnie deweloper otwiera jeden rachunek, na którym deponowane są wpłaty wszystkich nabywców mieszkań i domów budowanych w ramach danego przedsięwzięcia. Propozycja zawarta w projekcie zakłada wprowadzenie obowiązku posiadania rachunku powierniczego dla każdego zadania inwestycyjnego w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego i to aż do momentu, kiedy nastąpi przeniesienie prawa własności z ostatniej umowy deweloperskiej zawartej w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego albo zadania inwestycyjnego. Przy czym trzeba podkreślić, że w praktyce wiele przedsięwzięć deweloperskich to zadania wieloetapowe – składające się z wielu zadań inwestycyjnych, których realizacja rozłożona jest na wiele lat. W takim przypadku deweloperzy będą musieli ponosić wysokie koszty utrzymywania takich odrębnych rachunków powierniczych, które finalnie i tak zostaną przeniesione na kupujących mieszkania w ramach poszczególnych zadań inwestycyjnych.

Natomiast stanowisko UOKiK brzmi: „Zgodnie z projektem rachunek powinien być utrzymywany do dnia, w którym nastąpi przeniesienie prawa z ostatniej umowy deweloperskiej (albo umowy o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3, 5 projektu) w ramach danego przedsięwzięcia. Regulacja ta jest konsekwencją rozszerzenia zakresu przedmiotowego ustawy oraz zmian w zasadach wypłaty ostatniej transzy z OMRP. Projekt przewiduje konieczność prowadzenia MRP dla zadań inwestycyjnych, które wydzielane są z przedsięwzięć deweloperskich wieloetapowych, m.in. właśnie w celu ułatwienia rozliczeń.

Dodatkowo – w przypadku umów zawieranych już po oddaniu budynku do użytkowania deweloper może zawierać umowy sprzedaży (zamiast umów zobowiązujących do ustanowienia  przeniesienia własności, co nastąpi dopiero po pewnym czasie), w przypadku których wymóg stosowania MRP nie istnieje. Zatem to od samego dewelopera de facto będzie zależeć jak długo taki rachunek będzie prowadzony. Takie rozwiązanie daje pełną ochronę środków wpłaconych przez nabywcę przez cały okres od momentu zawarcia umowy deweloperskiej (lub innej ww.) aż do momentu przeniesienia prawa własności.

Kształt obecnie obowiązujących przepisów spowodował, iż wykształciła się sprzeczna z ich ratio legis praktyka rynkowa, zgodnie z którą ochrona kończyła się w momencie zakończenia budowy (uzyskania pozwolenia na użytkowanie lokalu bądź zgłoszenia zakończenia budowy domu) czyli jeszcze na długo przed przeniesieniem prawa własności na nabywcę. Okres od uzyskania pozwolenia na użytkowanie do zawarcia aktu notarialnego przenoszącego własność na nabywcę w praktyce nie podlega już ochronie przez instrumenty określone w obecnie obowiązującej ustawie. Jak wskazuje praktyka okres ten często wynosi od kilku tygodni do kilku miesięcy.

De facto zmiana ta jest zgodna z funkcjonującą obecnie praktyką banków, które nie zamykają MRP do czasu rozliczenia ostatniej czynnej umowy deweloperskiej (por. uwagi ZBP zgłoszone na wcześniejszym etapie konsultacji – Dopóki istnieje choćby jedna czynna umowa deweloperska, która nie została rozliczona, rachunek nie może być zamknięty (choćby miało to trwać nawet dwa lata).

Z uwagi właśnie na złożoność wielu przedsięwzięć deweloperskich i ich długotrwałość projekt wprowadza obowiązek posiadania MRP dla każdego zadania inwestycyjnego w przypadku jego wyodrębnienia.

Z badań przeprowadzonych przez UOKiK wynika, że średni roczny koszt opłat za:

  • OMRP (ważony wartością wpłat nabywców w danym roku) w latach 2012 – 2017 wyniósł – 13533 zł;
  • ZMRP (ważony wartością wpłat nabywców w danym roku) w latach 2012 – 2017 wyniósł – 18824 zł.”

Podsumowując powyższą analizę trzeba zauważyć, że utrzymywanie przez dewelopera mieszkaniowego rachunku powierniczego po zakończeniu inwestycji jest całkowicie nieuzasadnione – to zabezpieczenie jest zbędne, skoro deweloper może od razu z klientem podpisać umowę przeniesienia własności, a poza tym jego utrzymywanie wiąże się z corocznym, wysokim kosztem.

VII.

Rozszerzenie katalogu przesłanek uprawniających nabywcę do odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Nasze stanowisko poniżej.

„Projekt wprowadza trzy nowe przesłanki uprawniające nabywcę do odstąpienia od umowy, należą do nich:

a)         brak zawarcia przez dewelopera umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego pomimo takiego ustawowego obowiązku (w sytuacji wypowiedzenia przez bank dotychczasowej umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego);

b)        brak usunięcia przez dewelopera wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego w dodatkowym terminie wyznaczonym przez nabywcę;

c)         niepoinformowanie nabywcy o zawarciu umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z nowym bankiem w terminie 7 dni od dnia zawarcia takiej umowy (obowiązek ten jest konsekwencją upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy i obowiązku dewelopera zawarcia nowej umowy rachunku powierniczego).

Odnosząc się do punktu b) powyżej należy podkreślić, że w art. 40 projektu pojawia się pojęcie „wady istotnej lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego”. W ustawie brak jest definicji tego pojęcia, jak również brak jest odniesienia do jakichkolwiek innych przepisów je definiujących. Przyjęcie ustawy w proponowanym kształcie spowoduje ryzyko nadinterpretacji pojęcia wady istotnej.

Proponowane zmiany niewątpliwie mogą powodować nieusprawiedliwione składanie oświadczeń o odstąpieniu od umowy deweloperskiej przez nabywców – szczególnie na podstawie przesłanki braku usunięcia przez dewelopera wady lokalu (domu) w dodatkowym terminie wyznaczonym przez nabywcę. Biorąc pod uwagę fakt, że banki nie weryfikują zasadności takich oświadczeń o odstąpieniu, w praktyce natychmiast będzie następował zwrotu środków nabywcy. Takie działania mogą doprowadzić do zagrożenia stabilności finansowej po stronie dewelopera, zwłaszcza gdy oświadczenia o odstąpieniu złoży większa liczba klientów. Poszerzanie możliwości odstąpienia o kolejne przesłanki stanowić będzie jedynie dodatkowe źródło zagrożeń inwestycyjnych”.

Stanowisko UOKiK: „Zaproponowane w art. 40 projektu rozwiązania wzorowane są na k.c. (por. art. 561 k.c.), który posługuje się pojęciem „nadmiernych niedogodności”, „wady nieistotnej” (por. art. 560 § 4 k.c.) czy też „stwierdzeniem wady” (por. art. 568 k.c.). Jest to celowy zabieg, który w przypadku ewentualnych wątpliwości interpretacyjnych pozwoli wykorzystać istniejące bogate i ugruntowane orzecznictwo lub doktrynę – wprost albo na zasadzie a contrario.

W tym miejscu należy ponownie podkreślić, iż nabywca może skorzystać z ustawowego prawa do odstąpienia od umowy tylko w przypadku, gdy deweloper nie realizuje obowiązków ustawowych albo nie przenosi własności w terminie. W przypadku bezpodstawnego odstąpienia przez nabywcę od umowy (żadna z przesłanek określonych w art. 42 nie została spełniona, czyli innymi słowy deweloper postępuje zgodnie z ustawą i realizuje umowę) deweloper może wystąpić do sądu i żądać od nabywcy zwrotu wypłaconych z MRP środków.”

Trzeba zauważyć, że rozwiązanie zaproponowane przez UOKiK jest dalece kontrowersyjne, a poprzez niejednoznaczność regulacji wielce prawdopodobny jest chaos w stosowaniu przepisów.

VIII.

Nadmierne rozszerzenie konsekwencji nieterminowego usunięcia wady przez dewelopera lub braku odpowiedzi dewelopera na zgłoszone do protokołu wady.

Stanowisko WIB „Projekt wprowadza zmienione procedury i zasady odbioru lokalu. Obecne brzmienie art. 27 ust. 6 ustawy deweloperskiej zakłada, iż w zakresie nieuregulowanym przez ustawę odpowiednie zastosowanie znajdą przepisy kodeksu cywilnego o rękojmi, również te dotyczące wad istotnych. Stosowanie przepisów o rękojmi wydaje się więc być wystarczającym rozwiązaniem, szczególnie, że zgodnie z art. 568 §1 k.c. obowiązują one dnia wydania rzeczy (odbioru lokalu), natomiast wprowadzanie przez Projekt  niezdefiniowanych terminów („nadmierne uciążliwości” czy „wady istotne”) i rozszerzanie uprawnień z tytułu rękojmi będzie w praktyce powodowało szereg konfliktów.

Innym rozwiązaniem wprowadzonym przez projekt jest obowiązek, aby deweloper doręczył nabywcy w  ciągu 14 dni od dokonania odbioru lokalu oświadczenia o uznaniu bądź odmowie uznania zgłoszonych wad. Projekt nie precyzuje jednak zgodnie z jakimi regułami będzie się to doręczenie odbywało, aby zostało uznane za skuteczne. Jeżeli miałoby to się odbywać na gruncie przepisów kodeksu cywilnego, to złożenie takiego oświadczenia nastąpi z chwilą, gdy dojdzie ono do adresata w taki sposób, że ten będzie mógł zapoznać się z jego treścią. Z tą kwestią będzie także związane zagadnienie możliwości złożenia takiego oświadczenia drogą elektroniczną – co przewiduje kodeks cywilny, ale projekt tego nie przesądza. Ponadto projekt nie określa, co dokładnie należy rozumieć pod pojęciem uznania wady, kiedy deweloper nie doręczy nabywcy w terminie 14 dni oświadczenia o uznaniu bądź odmowie uznania wad. Klienci mogą celowo nie odbierać przesyłek, tak aby 14 dniowy termin nie został zachowany.

Biorąc pod uwagę sankcje jakimi obarczany jest deweloper za uchybienia w usuwaniu wad czy dotrzymaniu terminów z odstąpieniem od umowy, konieczne jest doprecyzowanie wskazanych powyżej sformułowań, które mogą powodować bardzo duże wątpliwości interpretacyjne, tym bardziej, że w uzasadnieniu dla proponowanych zmian zarzuca się ustawie deweloperskiej, że jest ona w wielu punktach nieprecyzyjna i powodująca trudności interpretacyjne. Nadinterpretacja przepisów dotyczących wad lokalu jest często wykorzystywana do wydłużania procesu odbioru lokalu i uzyskania korzyści finansowej od dewelopera.

Stanowisko UOKiK: „Projekt nie przewiduje automatyzmu uznawania wad. W przypadku wady istotnej projekt przewiduje możliwość odstąpienia od umowy albo naprawę na koszt dewelopera. Wybór należy do nabywcy. Przy czym co trzeba podkreślić są to rozwiązania ostateczne i możliwe tylko wtedy, gdy deweloper nie usunie uznanych wad. Projekt w art. 40 przewiduje bowiem całą procedurę reklamacyjną – każda wada musi zostać zgłoszona do protokołu, deweloper ma 14 dnia na poinformowanie nabywcy czy wady uznała czy też nie. Jeżeli w tym terminie nie przekaże swojego oświadczenia nabywcy uznaje się, że wady zostały przez niego uznane (por. art. 5615 k.c.). Deweloper ma 30 dni na usunięcie wad uznanych, przy czym może wyznaczyć inny termin na ich usunięcie. Termin ten nie może powodować dla nabywcy niedogodności (por. 560 par. 1 k.c.). Jeżeli w tym terminie deweloper nie usunie wady to nabywca wyznacza dodatkowy termin i dopiero wtedy gdy deweloper nie usunie wady w tym dodatkowym terminie nabywca może usunąć wadę na koszt dewelopera a w przypadku wady istotnej ewentualnie odstąpić od umowy. Dopiero wtedy po przejściu całej procedury i tylko gdy wada nie zostanie usunięta. Trzeba wskazać, że deweloper może wady nie uznać, co oznacza, że strony umowy wchodzą w spór, który może zostać skierowany na drogę sądową. W tym miejscu należy też podkreślić, iż nabywca może skorzystać z ustawowego prawa do odstąpienia od umowy tylko w przypadku, gdy deweloper nie realizuje obowiązków ustawowych albo nie przenosi własności w terminie. W przypadku bezpodstawnego odstąpienia przez nabywcę od umowy (żadna z przesłanek określonych w art. 42 nie została spełniona, czyli innymi słowy deweloper postępuje zgodnie z ustawą i realizuje umowę) deweloper może wystąpić do sądu i żądać od nabywcy zwrotu wypłaconych z MRP środków. Zaproponowane w art. 40 projektu rozwiązania wzorowane są na k.c. (por. art. 561 k.c.), który posługuje się pojęciem nadmiernych niedogodności, wady nieistotnej (por. art. 560 § 4 k.c.) czy też stwierdzeniem wady (por. art. 568 k.c.). Jest to celowy zabieg, który w przypadku ewentualnych wątpliwości interpretacyjnych pozwoli wykorzystać istniejące bogate i ugruntowane orzecznictwo lub doktrynę – wprost albo na zasadzie a contrario.”

Uwaga Izby została uwzględniona na wcześniejszym etapie w ten sposób, że zastrzeżenia dotyczące procedury doręczania oświadczenia uwzględniono przez zmianę przepisu tak, że obecnie deweloper „informuje nabywcę” albo „przekazuje oświadczenie”. Natomiast w poprzedniej wersji (z 18.05.18) przepisu deweloper miał obowiązek doręczyć nabywcy informację o uznaniu albo odmowie uznania wad na papierze lub innym trwałym nośniku. A więc różnica w ciężarze obowiązku spoczywającym na deweloperze jest w aktualnym projekcie ustawy znacząco złagodzona – obecnie przepis określa: „Deweloper jest zobowiązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, poinformować nabywcę na papierze lub innym trwałym nośniku o uznaniu wad albo przekazać oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach.” Nie ma więc konieczności odwoływania się do kodeksowego rozumienia procedury doręczania.

Szanowny Panie Premierze.

Zmiany, proponowane w projekcie ustawy, nie uwzględniają postulatów zgłaszanych przez branżowe izby gospodarcze i inne organizacje, w tym przez Wielkopolską Izbę Budownictwa oraz Polski Związek Firm Deweloperskich i zmierzają w przeciwnym kierunku do zmian przez nas postulowanych. Mimo że nie ma negatywnych doświadczeń, które usprawiedliwiałyby zaostrzenie obowiązujących regulacji – uznawanych za jedne z najbardziej rygorystycznych regulacji rynku pierwotnego w Europie – przygotowany projekt zmierza do osłabienia kondycji polskiej branży deweloperskiej, podczas gdy na proponowanych zmianach mogą zyskać wyłącznie deweloperzy zagraniczni i wyeliminować z rynku polskich.

Projekt ustawy był konsultowany z członkami Izby, którzy w swoich opiniach wyrażali głębokie zaniepokojenie proponowanymi zmianami i podkreślali, że większość zmian uderza w polskich deweloperów, w szczególności w małe i średnie firmy.

Panie Premierze, jak projekt ustawy deweloperskiej ma się do Konstytucji Biznesu – Pańskiego autorskiego projektu? Jak ma się do jednego z najważniejszych aktów prawnych Konstytucji Biznesu, jakim jest „Prawo przedsiębiorców”, w którym bardzo ważnym zapisem jest zmiana relacji przedsiębiorca – administracja w kierunku bardziej przyjaznej i partnerskiej, poprzez wprowadzenie między innymi zasady domniemania uczciwości przedsiębiorcy? Jak do tego zapisu ma się projekt ustawy? Czy chodzi o to, żeby wyeliminować z rynku małych i średnich polskich deweloperów, z których wielu buduje poza dużymi miastami? Czy mają pozostać tylko wielcy zagraniczni deweloperzy budujący w metropoliach? Chyba nie taki jest cel rządu?

Szanowny Panie Premierze, jesteśmy przekonani, że nasze argumenty zostaną przyjęte i będą stanowić podstawę do przygotowania nowego projektu ustawy odpowiadającego na potrzeby polskiej gospodarki.

Do wiadomości:

  1. Pan Minister dr Jerzy Kwieciński
    Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju
    Wspólna 2/4, 00-926 Warszawa,
  2. Pani Minister Jadwiga Emilewicz
    Ministerstwo Przedsiębiorczości i Technologii
    Pl. Trzech Krzyży 3/5, 00-507 Warszawa
  3. Pan Mariusz Skowroński
    sekretarz Stałego Komitetu Rady Ministrów
    Kancelaria Prezesa Rady Ministrów
    Al. Ujazdowskie 1/3, 00 – 583 Warszawa,
  4. Pan Jerzy Polaczek
    Przewodniczący Komisji Infrastruktury Sejmu RP
    Wiejska 4/6/8, 00-902 Warszawa,
  5. Pan Marek Niechciał
    Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów
    Plac Powstańców Warszawy 1, 00 – 950 Warszawa.